免费乘飞机跨省旅游看房，决定认购便可食宿全包，缴付认筹金后还可优先选房并获得双倍抵扣房款优惠……这些看起来很美的承诺，让74岁的上海市民洪先生一步步掉入购房“陷阱”。
近日，洪先生向澎湃新闻（www.thepaper.cn）爆料称，2020年8月，他受邀出席珠海世贸新领域房地产开发有限公司（下称“珠海世贸新领域公司”）在上海某酒店举办的“战略投资研讨会”，在会上，被销售人员推荐认筹了该司新开发的港珠澳口岸城项目（下称“口岸城项目”）的一处房产。
洪先生称，当时该房产性质被介绍为酒店式办公，可商住两用。但他交完一半房款后拿到合同后发现，合同中商品房规划通途一栏显示为“办公”，并非此前承诺可“商住两用”，且该地块的土地性质也为“商务金融／交通服务场站用地”。
澎湃新闻注意到，按照珠海的相关标准，办公建筑可分为普通办公和酒店式办公，不得建设公寓式办公，且办公建筑除集中设置的食堂外，其他区域不得设置厨房和燃气管道。
而一些开发商宣称的“商住两用”属于非正式说法，通常情况下，“商住两用”一般指商务型公寓等性质的房产。律师郭乘希表示，酒店式办公不能等同于商住两用的商务公寓。
今年3月底，洪先生向上海市消费者权益保护委员会投诉此事。经过调查核实，上海市消保委组织消费者、房产开发公司代表、销售中介三方协商处理此事。针对虚假宣传质疑，珠海世贸新领域公司上海售楼处人员解释称，涉事房产在登记性质确为“酒店式办公”；对于消费者提出变更合同文本的诉求，将向总部反映。
珠海市自然资源局工作人员则向澎湃新闻表示，酒店式办公仍属办公性质，仅是其中一个分类，并不等同于酒店式公寓。
受访的法律人士认为，开发商在销售时如未明确告知消费者房屋性质，或者在显著位置提醒，可能涉嫌虚假宣传或欺诈。
宣称签约可免费旅游，现场认购可双倍抵扣房款
2020年8月23日下午，上海外滩某酒店二楼，一场盛大的“战略投资研讨会”正在进行。74岁的洪先生和妻子也是该场活动的座上宾，同在现场的还有他们的母校师弟李先生。
2020年8月，洪先生参加珠海世茂新领域公司在上海主办的战略投资研讨会现场图
洪先生告诉澎湃新闻，在该次“战略投资研讨会”上，珠海世贸新领域公司上海售楼处工作人员就该公司新开发的口岸城项目之地理优势、楼盘概况及升值空间等作了详细介绍。出席该次活动的还有多家地产销售公司的中介人员。
口岸城项目，坐落于港珠澳大桥珠澳口岸岛上。公开宣传资料显示，依托国家战略口岸，该项目将整体打造集合文化旅游、国际商业、品牌酒店、国际办公及口岸TOD交通枢纽的城市赋能地标综合体。
口岸城项目的宣传资料册，图中样板间均为家居模式。
工商资料显示，该项目开发商珠海世贸新领域公司2019年1月在珠海市香洲区市场监督管理局登记注册，经营范围为房地产开发经营和物业管理服务等。
洪先生称，在研讨会现场，公司销售人员将该项目房产的性质描述为酒店式办公、可商住两用，“既可作候鸟式养老房产，也可由第三方机构代为出租，如果购买，往后每年除去自住一个月，其余十一个月的租金由第三方与业主按约定分成。”
澎湃新闻注意到，活动当日宣传广告展示的平面图确为家居场景，仅用一行小字标注着：一期1栋至7栋为酒店式办公楼。洪先生表示，活动当天的大屏幕展示内容也和宣传广告图片一致。对于这一说法，珠海世贸新领域公司上海售楼处工作人员并不否认。
洪先生购入房产所在楼栋的平面图，其中一行小字标注着“酒店式办公”
出于投资的考虑，洪先生和李先生在现场分别支付了6万元和5万元的“认筹金”。二人称，当时销售人员曾许诺，当天缴纳“认筹金”便可优先选择房号并获得双倍抵扣房款优惠，即1万元认筹金可抵2万元房款；后续还将安排购房者飞往珠海实地考察，“只要最终签约，这趟旅游就是免费的，不签约再补交888元团费。”
但当时他们并不知道，这两笔“认筹金”并未打给开发商，而是进入了与该公司签约的房产中介机构上海北极星房地产销售有限公司 （下称“北极星”）的账户。这一疏漏也为三方之间的后续纠纷埋下伏笔。
11万元“认筹金”变旅游团费，遭中介扣留难追回
交完“认筹金”半个月后，洪先生和李先生向销售人员索要发票，这才得知此前的11万元实际打入了中介账户。因当时还未实地考察，他们一直以为只要确认购买，后续这笔钱还能抵扣房款，便没有当即追讨。
2020年10月6日，李先生和洪先生及其家人在北极星中介肖某平的陪同下飞抵珠海看房。到了现场后，二人才发现，此前看中的房号早已经没有了，只剩下2号楼底高层和中低层可供选择，只能被迫重新选房。
据二人回忆，当时肖某平极力推荐二人买房，并承诺愿意将他作为中介从开发商处拿到的佣金中拿出“三个点”（即总房款额的百分之三），作为折扣返还给购房者。
洪先生提供的视频显示，实地看房当日，他们在“港珠澳口岸城”售楼处观看样的板房均为生活居住型的，内部布置有卧室、厨房、卫生、洗衣等。
对看房结果较为满意，次日下午，两人决定认购。不过，在交付定金时，工作人员并未认可此前的11万元“认筹款”，理由是“公司没有收到过钱”。
因买房心切，加之预定的返沪行程较为匆忙，洪先生委托在珠海的熟人以他女儿名义，与售楼处工作人员签订了认购协议等文书，并当场由李先生重新代付了15万元定金。认购书显示，该房产的建筑面积为44.7平米，总价154万余元。
认购书上对购买物业的用途一栏勾选为空白
飞回上海之后，洪先生想讨回他们此前交付的11万元“认筹金”时却遭遇了踢皮球。
微信聊天记录显示，珠海世贸新领域公司销售人员坚称自己未收到钱，而北极星中介肖某平则称需等开发商发放完佣金之后才能将这部分钱款返还。不仅如此，开发商和中介公司对“认筹金”的性质都改了口，称那只是旅游看房的“团费”。
讨要未果，2020年11月10日晚，洪李二人将中介肖某平约至咖啡馆，商讨还钱事宜。最终，三人签下一份书面“协议”：肖某平表示愿立即退还所收款项；至于此前“让利三点”的承诺，将作为“感谢费”、参照分销商的办法，与购房者向开发商缴纳房款的进度同步付给。
转眼半年多过去了，洪先生二人仍未收到肖某平的还款。
房款交付过半才见合同，酒店式办公实为纯办公用房
“认筹金”没要回来，新问题又出现了。
2020年12月14日，洪先生在开发商的不断催促下交完一半房款后，才从销售人员手中拿到《商品房销售合同》。然而，该合同中商品房规划通途一栏显示为“办公”，并非此前销售方承诺的“商住两用”“酒店式办公”，且该地块的土地性质也为“商务金融／交通服务场站用地”。
洪先生去年12月拿到的房屋销售合同，该合同对房产规划用途描述为办公
此外，珠海市住房和城乡建设局2020年9月2日才向口岸城项目颁发商品房预售许可证。也就是说，珠海世贸新领域公司在当年8月未取得销售资质就组织销售活动，涉嫌违规销售。
2020年9月2日，珠海市住建局向口岸城项目下发的预售许可证
洪先生认为，该公司在明知房屋性质是“办公”的情况下，却把样板房布置成完全是居家形式，诱使购房者上当受骗，涉嫌虚假宣传。
澎湃新闻注意到，在认购书的“其他约定事项”一栏第二条明确写道：乙方（即购房者）在签订本认购书之前，已阅读并充分了解甲方的《商品房购买合同》以及相关文件之内容，并无异议。
洪先生指出，销售人员在签订认购书的过程中事先未出示合同文本，没有尽到告知义务，使得他们对项目用地性质、房屋功能等重要内容均一无所知。
5月17日，澎湃新闻以消费者身份致电珠海市住房和城乡建设局房地产科，工作人员表示“办公”性质房屋的产权为40年，水电按商用标准计算，虽无明确规定不能住人，但业主如自住，也需综合考虑治安等因素。
5月18日，珠海市自然资源局工作人员则向澎湃新闻表示，酒店式办公仍属办公性质，仅是其中的一个分类，即可在办公场所设置可供住宿的床铺、卫生间等设施，并不等同于酒店式公寓。酒店式办公通常不能接通燃气，即使有厨房也只能为电炊式，“交房时，消防部门对这些项目都会进行检查。”
值得注意的是，按照《珠海市城市规划技术标准与准则》要求，办公建筑分为普通办公和酒店式办公，不得建设公寓式办公，且办公建筑除集中设置的食堂外，其他区域不得设置厨房和燃气管道。
消费者质疑开发商违规销售，上海市消保委介入调解
几度沟通未果后，洪先生向上海市消保委投诉此事。经过调查核实，上海市消保委于5月12日下午组织消费者、房产开发公司代表、销售中介三方协商处理此事。
在调解现场，北极星中介肖某平仍坚持，须等开发商发放完佣金之后再将11万元认筹金退还，并称此前安排购房者旅游均是其自费的，“已垫付了很多钱”，但开发商并未按照合同阶段性结算佣金，自己分文未得。
北极星中介与消费者签订的书面承诺，但至今仍未退还认筹金
对此，珠海世贸新领域公司方面表示，北极星系该司合作销售渠道之一，公司并未授权其收取11万元“认筹金”，属肖某平自身的营销行为，且因其在销售过程中引发纠纷至今未解决，违反合同约定，因此未结算佣金。目前，珠海世贸新领域公司已解除与北极星公司的所有销售渠道合作。
上海市消保委投诉部副主任王芳认为，开发商和中介公司应处理好佣金结算合同纠纷，不应将风险转嫁给消费者。最终双方约定，将尽快协商处理此事。
针对虚假宣传质疑，珠海世贸新领域公司上海售楼处人员钱先生解释称，消费者购买该司房产所属的口岸城项目一期1-7栋在珠海市自然资源局下发的《建设工程规划许可证》登记规划性质确为“酒店式办公”。
珠海市自然资源局向口岸城项目下发的规划许可证附件
洪先生对此并不认可，“既然如此，合同上为何不能写明是酒店式办公？”如确认该房产日后不能居住，将考虑退购，并要求企业赔付双倍定金和房款利息。对此，钱先生称，对于消费者提出变更合同文本的诉求，需向总部反映，后续将持续与客户保持密切良好沟通，争取消除误解，达成共识。
澎湃新闻注意到，依据2019年修订的《珠海市城市规划技术标准与准则》规定，酒店式办公是提供酒店式服务和管理的办公空间，需同时执行住建部《办公建筑设计规范》和《旅馆建筑设计规范》的相关条文。
《珠海市城市规划技术标准与准则》关于办公建筑的相关规定截图
而在《办公建筑设计规范》中，为特殊需要而建的办公室又可分为单元式办公室、公寓式办公室或酒店式办公室，其中只有公寓式办公楼厨房可使用燃气。但《珠海市城市规划技术标准与准则》明确规定，办公建筑不得建设公寓式办公。
澎湃新闻注意到，在调解现场，地产企业和中介均对此前曾将涉案房产项目性质描述为酒店式办公、可商住两用的宣传口径没有异议。
在陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善看来，依据前期销售时的宣传，消费者有理由相信所购房产可商用可自住，因而产生了购买意愿，系基于错误认识而产生的意思表示，“开发商在预售时如未明确告知消费者，或者在显著位置提醒，可能涉嫌虚假宣传或欺诈。”
此外，赵良善告诉澎湃新闻，此事件中开发商通过认筹金、预定金等方式开展房屋销售活动，实质上是一种预售活动，开发商如果在未取得销售许可证的情况下擅自预售商品房，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。