4000万成交,单价18.4万元/㎡!买家悔拍,450万保证金没了?

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还记得今年2月下旬那套轰动一时的申花板块红盘融创宜和园中式合院法拍房吗?

当时,这套建筑面积217.45㎡ 的房子,引来13人报名,经过203轮激烈鏖战,最终从2485万元的起拍价,一路飙到4000万元才成交,折合单价18.4万元/㎡,“亮瞎”了众多围观者。

这个单价仅次于西湖边长生路徐青甫故居的21万元/㎡,成为杭州法拍史上单价第二贵的房源。而这套法拍房体现出来的狂热情绪,也在一定程度上引发了随后杭州法拍房限购新政的出台。

然而昨天,这套宜和园中式合院再度上线阿里拍卖平台,也就是说,当初的买家悔拍了!

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其实早在2月底,就有消息称这套法拍房的买受人后悔了,想退房。但由于拍卖公告中约定的拍卖剩余价款缴纳的最后期限是3月8日,因此在最后期限到来前不好下定论。

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要知道,这套房子当时的拍卖保证金高达450万元,一旦悔拍,也意味着这笔450万元保证金大概率将被罚没。

如今这套房子重新进入拍卖市场,说明买受人经过反复权衡后,还是选择了放弃。

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买受人为何悔拍?一位相关知情人士透露,买受人当初拍下这套房子后,接到了很多骚扰电话,让买受人不胜其扰,感觉拍下这套房导致个人隐私受影响,因此很后悔。

不过除此之外,当初成交价远高于评估价(3103.73万元),也远高于二手房市场价,或许也是买受人悔拍的原因之一。

目前在透明售房网上,宜和园高层有13套二手房挂牌在售,挂牌单价在10万元/㎡上下。而其签约数据显示,小区目前最高签约单价为87533元/㎡,最低签约单价出现在今年3月12日,为64362元/㎡。而合院房源由于比较稀缺(仅规划了59套),目前没有合院房源挂牌在售。

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450万元的悔拍金,也是杭州住宅拍卖历史上代价最昂贵的一次。此前这个纪录由去年的桂花城紫云苑8幢别墅保持,当时这套房子高价拍后买家反悔,410万元保证金打了水漂。

而杭州非住宅拍卖项目的悔拍金最贵纪录发生在2017年,当时一家公司以8.05亿元拍下萧山紫荆园养老公寓项目,后来悔拍,5000万元保证金被罚没。

那么,此次宜和园合院悔拍被罚没的这笔450万元保证金,会如何处理呢?

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定,拍卖成交后买受人悔拍的,交纳的保证金不予退还,依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。

“说白了,罚没的保证金主要还是用于归还被执行人的债务。”第三方辅拍机构来拍法服的工作人员表示。

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根据该套法拍房源的《民事调解书》信息,这套房子有4次抵押记录,除了银行的30年期抵押贷款外,房子还在去年6月相继抵押给3位自然人,抵押金额分别为450万元、442万元和630万元,债务履行期限都仅为2个月。

其中450万元这笔抵押的债权人在去年抵押期限满后,就将房主告上法庭,经法院调解,房主须支付该债权人本金及利息460多万元。后来房主未如期偿还,其名下这套房子被滨江区人民法院执行拍卖。

由于这次悔拍的保证金数额与债务金额极为接近,来拍法服工作人员表示,“如果这套房源不存在其它官司和其他申请人,房东若是不想房子被拍卖,可以跟债权人和法院方面商量,用悔拍保证金再加上与债务金额的差价钱款,若能达成执行和解,那么房子可以撤拍。”

不过,从拍卖公告来看,这套房子被多家法院查封,情况比较复杂,因此房主主动撤拍的可能性不大。而从以往的案例来看,再次拍卖的成交价往往低于前一次。

比如去年6月,西湖边北山街栖霞岭的一套“老破小”,起拍价260万元,最后被拍到573万,但竞得者悔拍。后来再次拍卖的成交价为434万元,相比第一次直降139万元。

去年9月,桂花城紫云苑8幢别墅悔拍后再次拍卖,最终成交价3250.4万元,比之前低了273万元。

而这套宜和园中式合院2月份拍卖时,杭州法拍房尚未限购,成交价中包含了隐形的“房票”价值。如今法拍房已经限购,相当一部分外地客户被挡在门外,杭州法拍房的成交价跟二手房市场价渐趋一致。再次拍卖的成交价,大概率也会低于前一次的4000万元。

来源:钱江晚报

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