为便于比较选取2014、2020二个年度,在这二个年度万科管理层均增持了股票。本次清盘计算是粗线条的,因此忽略了占比不高的。
物业、物流、商业等业务,仅聚焦于房产开发。计算数据来自于2014、2020年报。
清盘计算的基本思路是:
a、以现价买入所有万科股票(即市值);
b、偿还所有负债;
c、按当年价格卖出所有房子,包括在建的和规划中的;
2020年:
市值:3158亿
负债:15200亿
货币:1952亿
即清盘万科需支付:3158+15200-1952 = 16406亿。
在建项目:6,380.8万平米
规划项目:3,127.4万平米
旧城改造:363.4万平米
规划和在建商业项目:435.4万平米
总计:10307万平米
即房子需要卖15917元/平米(16406亿/10307万平米),清盘才能回本。
2020年销售情况:7,041.5亿元/4,667.5万平米 = 15087元/平米。
结论:以当前这个价格来清盘万科,姚老板应该是不会参与的。
2014年:
市值:随机选2014.10.31日收盘价9.4元,9.4*11,037,507,242 = 1038亿
负债:3925亿
货币:627.2亿元
即清盘万科需支付:1038+3925-627 = 4336亿。
在建项目:2776万平米
规划项目:3801万平米
旧城改造:295万平米
总计:6872万平米
即房子需要卖6310元/平米(4336亿/6872万平米),清盘才能回本。
2014销售情况:2,151.3亿元/1,806.4万平米 = 11910元/平米
结论:姚老板来了。
本人持有万科,也一直认为万科是低估的,但按上述清盘来计算,似乎万科低估不到哪里去。是哪里出了问题?愿大家不吝赐教。从数据上来看2020年的规划项目权益面积太少了,甚至比不上2014年,是我数据搞错了?
长乐未央
实际上你这些变量里面,变化最大的就是负债。从3925亿到15200亿。
这其实不是万科的土地储备增加了,而是以合同负债为主,也就是说所谓的负债,大部分都是卖出去的房子,因为还没交付,只能放到负债里。
2020年年报里面,1.6万亿的负债,其中1.3万亿是短期负债,短期负债里面6300亿是合同负债,就是卖出去的房子,还有近4000亿是应付承包商等的欠款,这个是可以合理拖延的。
万科的实际资产负债率是很低的,百分之十几。
三千亿市值的公司,直接用土地储备去算,14年可能可以,因为毕竟规模小,而且地价仍在高速上涨。
20年就不行了,规模太大,而且房地产市场实际上已经逆转,不按土地储备评估公司价值了。
要按你这种算法,谁买的地越多,谁的价值越高,但是中国目前的房地产市场,并不是这样的,很多地实际上是没有任何价值的,面粉比面包贵太多了导致开发没有价值,值钱的是面粉加工到面包的这个过程,还有后续给面包保温的价值(也就是物业),这都是包含万科这个公司里面的。
这就牵涉到按营业收入估算万科价值的问题。
沉淀的资产+营业收入×百分比,就是万科的价值,我算过,肯定有低估,但是低估的不多,起码对于小股东来说,如果不能把沉淀的资产套出来,万科只能算一个合理估值的企业。
优秀+合理估值,已经满足巴菲特的持股标准了。
szsj
你这样算账,人家不这样算。肉都烂在锅里,不亏完不清算,小股东干瞪眼。
realbean
房地产算是永续行业,估值仁者见仁智者见智。房价跌一半,会不会破产倒闭,这是买地产股需要思考的问题,我觉得万科不会倒闭,所以买了。
tigerhu12399
清盘作为一种思维训练,评估上市公司的估值,无可厚非,但是因为实际不可能发生,按照这条道路走下去很容易掉到价值陷阱里面。
香港股市里面有一大把PB 0.2,0.3的房地产股票,但是你是不可能吃到这个折价的。
花过水无痕
看到砸到野蛮人头上的金箍棒后,我很奇怪还有人想去大圣头上揪毛的想法。
有编制的妖怪们,根本就不需要像野生不法妖怪们吃唐僧肉才能长生,嗯说错了是通过股价上涨和分红才能赚得收益。
你所认为的上市公司,不过就是他们的提款机,不是控股股东就是韭菜。
yzfy2013
清盘不需要考虑市值,清盘跟市值没有任何关系,应该就是万科本身的资产全部变现了,还掉债务以后再分给股东。
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