90后逐渐成为买房主力，在主要城市的新项目销售中占到50%上下，而他们，却是晚婚、低生育率的一代。
第七次人口普查数据发布之后，有两个数据指标对房地产行业最重要：新生儿数量、老龄人口数量。
官方口径没有公布新生儿的数量。但2021年2月8日，公安部户政管理研究中心发布的一份《2020年全国姓名报告》透露：截止到2020年12月31日，2020年出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿共1003.5万。
自2016年来，国家出生人口不断下降。据国家统计局数据，2016年全年出生人口为1786万人，2017年为1723万人，2018年为1523万人，2019年为1465万人。今年又下降了至少200-400万。
但60岁以上老年人的数量，从2010年到2020年增加了8637万人，比重上升5.44个百分点。
也就是说，这次人口普查，得出了两个基本的结论：生育率下降，新生儿数量锐减；60岁以上老年人占比快速增加，老龄化加速。
经济学家任泽平说，房地产是一个“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的行业，人口结构的变化势必会引起房地产行业的转折。
这一波房地产的重大转折，就在下一个十年。
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1949年以来，我国历史上出现过三次生育高峰。
第一次在上世纪50年代，第二次在1963～1976年，第三次在1985～1990年。
这三个生育高峰，决定了当下我国房地产的需求结构。
目前，第一次生育高峰的人进入退休阶段，没有置业需求；第二次生育高峰中出生的人，最小45岁，基本已经完成住房改善，缺少置业动力；第三次生育高峰的人还在场，但马上要度过刚需阶段。
也就是说，这三个生育高峰出生的中国人，已经不再是市场上的主流刚需人群。90后的人逐渐成为买房主力，在主要城市的新项目销售中占到50%上下。
而他们，却是晚婚、低生育率的一代。
所以，人口大趋势决定的，未来10年，房地产行业肯定到达峰顶并转向。
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在房住不炒的大背景下，买房的需求一般会出现在这几个场景下：踏上社会工作之后第一套房（刚需），结婚生孩子之后换大一点的房子（刚改），有钱之后换更大更好的房子（改善）和买第二、第三套房子（投资、度假）。
生育将从需求端大大影响房地产市场。新生儿数量下降之后，年轻人结婚购房的欲望减弱，而以孩子为主要目的的改善型需求也会缩减，这意味着，四种购房场景中，前两种需求（刚需、刚改）都会减少。
从2016年迄今的出生人口数据判断，这两类房产消费需求每年减少100万套以上。
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年轻人为什么越来越不愿意生育？
有观点说，高房价导致生育意愿降低。其实不全然正确，从社会角度上看，降低生育越来越成为年轻人的主动选择原因有以下几点：
捍卫财富，避免阶层下滑。
中国从人均GDP1000美元到1万美元，用了18年。而美国实现这个跨越用了整整36年，是我国的2倍。
“18年”时间，一个人从出生、长大，尚未进入结婚生育年龄，就体会到了社会财富增长的速度。他身边，以及自己一定会有人从底层爬进“中产”。
快速进入中产的人，最担心的不是生育问题，而是如何捍卫自己的财富，好不容易爬上来之后，不再掉下去。
少生孩子，是他们的选择之一。因为只有少生，才能优育。同时避免两个孩子、甚至多子“拆分”家产。
没有时间生和育。
根据瑞银对各国工作时长的一个调查，日本人每周工作33小时，相当于每天6.6小时，意大利、爱尔兰也类似。而我国工人每周平均工作时长46个小时，按5天工作制折算，每天达到9.2小时。
现在，在大城市“996”已经成为一种潜规则。对于城市新移民，不接受996，则意味着会失去很多工作机会。他们的财富是靠996攒下的，所以也不会坚决拒绝996，只会在内心更渴望“财富自由”，并继续拼命打工，加速内卷。
没有一个大厂人能拒绝996，也没有一个大厂人不渴望财富自由。
但“996”之后，养孩子就成了问题。因为，没有时间。
所以，对于90后，生育是排在工作、自由、消费水平之后的选项。这势必会推迟他们的生育年龄。
高房价增加了生育成本。
下图是中国房地产业协会联合禧泰发布的《2021年4月二手住房市场房价涨跌分布监测 (住宅)》数据：
每一个孩子的出生，都意味着市场上会多一个改善需求。
但改善是有成本的。2018年，我国城镇居民人均住房面积为39平方米。一个普通的家庭即使按减半计算，也需要增加20平米的住房。对应到不同城市，增加的家庭成本为：
上海，138.2万；北京133.5万；厦门104万；广州89.6万……
如果考虑到教育资源，买学区房，这个价格又需要翻倍。
所以，网上不乏这样的言论：“没有房子，结婚的资格都没有，更遑论生子了。教育的支出，我估计未婚甚至未生子阶段的人应该只有一个很模糊的认知，容易低估。”
“好的学校老师来自顶级学府的一大把，要是在郊区即使同一个城市师资力量也差距甚远。住房问题就不多说了。再加上多年的计划生育政策，大家对生一个习以为常，更多家庭来自于独生子女，对于生两个孩子没太大兴趣。”
说白了，住房既是居住问题，也是资源分配问题。而这种资源是被标上价格的。
女性生育年龄推迟。
2016年，卫计委发布过一组数据：2016年全国住院分娩活产数达到 1846 万，较2015 年增长11.5%， 二孩及以上占比逾 45%。
随着城市化进程导致的生育年龄继续后移和二胎政策影响，全国高龄产妇（≥35 岁）的比例从24.5%上升到 31%，产妇的平均年龄也也从 27 岁攀升到 29 岁。
这个数据是2017年发布的。
中国青年报写过一篇报道，其中采访了中国科学院院士黄荷凤教授。黄教授说：像上海这类的大城市，女性生育年龄推迟更加明显。如进一步具体分析则发现，这与城市的经济发展、大众生活水平和教育水平的提高、以及教育和职业发展时间明显延长有关。
去年，复旦大学附属妇产科医院主办的第四届东方妇产科论坛传出消息：一项全国免费孕前检查数据显示，有计划妊娠的孕前检查夫妇的平均年龄为29岁，35岁以上的高龄初产妇的比例在10%左右。
目前，深圳户籍的产妇平均年龄为31.78 岁，这个年龄和意大利相当。但意大利早已经不如发达国家，和全欧洲一起也陷入人口增长危机了。而我们还需要发展。
一方面是高龄产妇占比快速上升，另一方面是人工流产数量不断上涨。
2018年，国家卫生健康委员会发布了《人工流产后避孕服务规范（2018版）》，里面透露了一个惊人的数据：
也就是说，我国的实际流产数量快要赶上出生人口数量了。
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这次人口普查数据的省份数据，也体现出了很多需要房地产行业人士注意的特点。
根据国家统计局公布的人口数据，我们把各省按照0-14岁人口比例和60岁以上人口比例划分几个档次：
全国31个省市自治区，有17个出现了人口结构不均衡问题。其中，和“东北三省”并列在一档的省市最多，这些地区养老负担重，14岁以下人口占比明显低于平均。
再来看一下“中青年人平均密度”。全国各地区中，只有13个地区的平均密度高于200人/平方公里。
这说明，我们一些省市已经出现这种情况：既缺年轻人，又缺中坚打工人。
伴随着城镇化逐渐走向尾声，21世纪的第三个十年也是开发商陷入人口焦虑的十年。