2021年刚刚过去的四个月里，碧桂园、万科、恒大、保利、融创这五个大房企，销售规模超过了1万亿。
对于全年的目标，龙头房企不再像几年前一样高调渲染，毕竟在房地产行业的关键转折点，安全行驶大于天。
恒大20周年的时候，许家印在声势浩大的庆典上立下目标，2020年恒大总资产超3万亿，房地产年销售规模超6000亿。
据说当时台下坐着1800位嘉宾，有许家印的“贵人”、香港四大家族新世界集团主席郑家纯，有星岛新闻集团主席何柱国，有阿里巴巴马云，还有碧桂园集团主席杨国强等等政界、金融界、地产界的一众大佬。就连那晚的文艺晚会，很多卫视都直播了。
那是2016年，许家印满面红光。恒大打下万科，坐上世界第一房企的宝座，借壳深深房回A的事也在年底提上了日程。
2016年或许是这几年房地产最好的时候。
那一年，不少标杆房企砸在土地上的钱创出历年新高，百强房企的销售额同比增长了53%。后来的一次公开场合，融创中国董事会主席孙宏斌说，地便宜的时候钱贵，钱贵的时候地便宜，只有2016年，钱和地都便宜，这个时候要抓住机会。
这个机会很多房企抓住了，正是在那之后的两三年时间，黑马们尝到了“撑死胆大的，饿死胆小的”的幸福滋味，冲锋号的声音大到听不清“房住不炒”。
他们并没有意识到，那些越跳越高的资金杠杆，会在2020年变成一座山，把那些巨大的泡沫挤破。
去年下半年，监管部门一连拔出了“三道红线、贷款集中管理、土地双集中”三把利剑，悬在所有房企的头顶。他们没有选择，要么咬牙翻过去，要么出局。
2016年手里还有超过千亿现金的恒大，在2020年总资产并没有超过3万亿，还在9月陷入资金链断裂传闻，回A股的事也吹了。
一批规模房企在资金困境中挣扎，另外一批被债务淹没。
万科在年报中用了“2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启”作为开篇，万科集团董事会主席郁亮郁亮在业绩发布会上说，“机会不再是唾手可得”。
特殊的2020年证明了“房住不炒”的坚定。对于开发商来说，路途不似以往明朗。如何渡过这一段行业调整期，成为一道关乎存亡的判断题，非黑即白。只是，越过山丘之后，又是什么呢？
钱，最难赚
2016年8月26日过后，“厦门疯了”这句话，被复制粘贴在很多场合。
网上流传了一幅“8.26土拍后，厦门楼市未来1年价格预测图”，有区域一年后的房价，直接从1万多跳到4万。
那一年的胡润全球房价涨幅榜，厦门房价涨幅45.5%排在全球第二，第一是合肥，涨幅48.4%。超强的涨价预期给了房企们不惜代价的勇气，地王的名字里包含了万科、保利、融创、融侨、泰禾、融信、禹洲等规模不等的房企。
事实是，等到2019-2020年这些地王项目陆续上市的时候，绝大部分都是赔钱的。8.26地王之一的融侨集团以总价42.18亿元拿下的厦门翔安区一地块，楼面价38345元/㎡，溢价率140%，在2019年3月开盘时均价只卖到37500元/㎡。
这种情况不只发生在厦门，合肥、南京也是重灾区。就像孙宏斌说的，钱也便宜、地也便宜的时候，大家都想抓住机会。
当时并没有人预估到接下来开始的地产调控会持续这么久，力度这么大。
原本鱼和熊掌都想兼得的打算，变成了两害相权取其轻，牺牲利润保证销量，才能获得宝贵的资金，才能“活下去”。“活下去”，这是万科董事局主席郁亮在2018年秋天的主题词，2019年以后变成房地产行业的真实状态。
中指研究院统计，2020年，百强企业销售规模超10万亿，销售总额、销售面积同比分别增长了12.8%和11.6%。从数据来看，百强企业营收与净利润保持增长，但净利润率、净资产收益率（ROE）均值分别同比降低了0.7、1.0个百分点。
平安证券的报告印证着这样的趋势，2020年A股上市房企营收同比增长10.9%，归母净利润同比下降15.6%，增速比2019年分别下降9.1个、27.2个百分点。随着2017-2018年高价地陆续结转，2020年上市房企整体毛利率同比降了4.6个百分点。
即便是更能抵抗风险的龙头房企，各项盈利指标也不可避免地走向滑坡。
wind数据显示，2018-2020年碧桂园、恒大、万科、融创毛利率都逐年下滑，除了恒大，其他三家都在去年有明显体现。
净资产收益率（ROE）方面几乎是同样的趋势，尤其是恒大，去年净资产收益率跌至个位数，仅5.52%，这一指标在2019年、2018年分别是12.4%和30.18%。
挤压利润换来的销售额，跟前几年的增速也差了不少。
虽然碧桂园、恒大、万科全口径都超过了7000亿，融创和保利都超过了5000亿，但背后的故事是，恒大没完成8000亿内部销售目标，融创距离6000亿目标差了200多亿，保利跨过5000亿多花了一年。
当然，这是在疫情叠加调控等多重压力下实现的成绩，对于房企们来说，已经很不容易。
债，最难还
如果非要给房地产市场集体转向找一个关键的转折，那便是2020年8月网传的“三道红线”融资新规。
其实早在2018年，多家龙头房企就已经意识到市场风向的变化，纷纷踩下刹车，表态要把负债降下来，不再追求规模，要高质量发展。
但是再充分的心理建设，在最后通牒到来的时候，也会措手不及。
去年8月，住建部和央行在北京跟碧桂园、恒大、万科、融创等12家重点房企开了一次座谈会，这次会上，监管层把三道红线拿了出来。
剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，这三项指标，每踩一条，有息负债增速的天花板就低5%，三条全踩，有息负债就不能增加，即使是一条不踩，每年也最多增15%。留给房企的时间只有4个多月，2021年1月1日就推行。
这对于典型的高负债行业房地产来讲，说是晴天霹雳并不过分。
当时国盛证券按“三道红线”标准做过测算，以2019年末数据为基准，销售排名前50位的房地产企业中，均未超过警戒线的有11家，超过1条警戒线的有15家，超过2条警戒线的有8家，超过3条警戒线的有15家。
一起参会的那12家企业，恒大、融创、绿地、中梁控股都是三道红线全踩。
年报陆续发布后，多家房企的这三项指标有所改善，从加快销售，到少拿地，加上发债、定向增发，还有各种财务手法，过去的5个月内，为了降负债，房企们伤透了脑筋。
但并不是所有的坑，都有办法弥补。
4月的最后一天，不少媒体的后台都收到了一份100万泰禾业主的留言，他们买的楼烂尾了，并没有任何进展，但在泰禾的年报中现实完工进度却达86.57%，“只求您写稿、发稿前，去实地采访调查，了解事情真相。”
根据泰禾的年报，2020年营业收入是36.15亿元，同比下降84.7%；归属上市公司股东的净利润为-49.99亿元，同比下降1171.83%；
曾经年销售超千亿的20强房企，陷入严重的债务危机，高杠杆、高溢价的“地王收割机”，最终收割了自己。
川系千亿房企蓝光发展某区域的工作人员刘旭（化名），最近每天上班都在听同事们交换着他们“被收购”的最新进展，他们讨论着新东家的各种可能，“不管是融创还是华侨城，哪个都比现在好”。
4月7日，听到高层说“不会出让公司控股权”，刘旭甚至有点失望，要不要找找其他公司呢？他考虑着自己的出路。
同样是蒙眼往前冲的伙伴，在地产的风向变换后，随着潮水的褪去现出原形。在陆续把旗下的生物医药和物业板块卖掉后，蓝光正在试着让结局不那么悲伤。
杠杆能载舟亦能覆舟的道理，很多房企在去年才真正明白。
前路，最难判断
2018年中期业绩发布会上，孙宏斌说了一句，“主业做得好没有必要多元化，有问题的公司才做多元化呢。”
老大哥万科虽然说得没有这么“网红”，但几乎在同一时段，表达了类似的意思，以“活下去”为最终目标，具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”。
那一年，碧桂园开始进军机器人行业，恒大准备“造车”，然后分别把数不清的小目标投了进去。
但是两年后，大家走上了同一条道路。
孙宏斌忙于跟多个地方的政府官员谈文旅、医疗康养，还通过大笔收购发展出会议会展的板块，说过不上市的物业，也在去年随着大潮登陆港股，最终，他活成了自己当初不屑的样子。
万科也开始在财报中披露多元化的成绩单，发展速度可见，但跟占据超过95%的房地产主业相比，实在微不足道。
不止是万科，在预感到房地产氛围变化的时候寻找增长“第二曲线”的房企们，目前来看都是如此。
碧桂园的机器人动静越来越小，只是偶尔发布一些多少项专利、多少名博士的数据，和一些机器人在自己的”试验田“里走来走去的小视频、照片。
恒大的汽车倒是风生水起，股价不断创新高，一辆车还没有造出来的情况下，准备在4年内——2025年实现产销100万辆，2035年产销500万辆，目标是世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。
重点是，曾经说“房地产业对恒大来说永远是朝阳产业”的许家印，在2021年宣布要做世界一流科技企业。
无论他们想或不想，困难多不多，前路坎坷不坎坷，多元化这条路，龙头房企们都踩了下去，这或许能从另一个角度解读，地产这条路，不会比那些简单。
不少在房企工作的人，在谈起未来的时候，都先叹一口气，言语中透露出无限悲观，“大势已去”，不止一个人用了这个词。
对于一个正在艰难爬坡的人，很难预料越过山丘以后，是更高的山，还是更广阔的路。
只有局外人看得见。
今年3月，曾经让许家印每年花1500万挖来的知名经济学家任泽平，重新回到资本市场，身份从恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长，变成东吴证券首席经济学家，年薪少了一大截。
“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”这条“定律”，就是他提出来的。
在4月份首场宏观策略报告会上，他说，房地产是中国经济最坚硬的泡沫。
“中国房地产的根本问题就是人地错配和货币过去的一度超发。”
而他认为，这一切还有解，“我们还有最后十年的时间窗口。”
作者｜曹蓓 编辑｜李霂轶
本文为 #凤凰WEEKLY财经 地产频道# 专稿
未经授权，不得转载
房地产业，真的大势已去了吗？