每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺
4月28日-29日，重庆迎来了今年首次集中供地出让，共推出46宗主城区地块，总起拍价超444亿元。经过两天六场竞拍，最终46宗地块全部成交，总成交金额达635亿元。
从本次集供地的区域分布来看，北区依然是“供应大户”，共计出让24宗，占比52%。其中，渝北区共计14块土地，计容建筑面积92.54万平方米；两江新区7宗，计容建筑面积163.14万平方米；北碚区蔡家组团3宗，计容建筑面积80.02万平方米。
值得注意的是，品牌房企成为此次重庆集中土拍的大赢家。其中融创及其联合体斥99.09亿元共竞得重庆市8宗地块；龙湖则以96.64亿元夺得5宗地块。此外，中交、保利、佳兆业等房企均夺得两宗及以上地块，中铁建、佳源、绿地、旭辉、花样年等房企也各有斩获。
“抢”地盛宴：六成地块溢价率超40%
重庆本次集中供应的46宗地总成交额达635.04亿元，比起拍总额444亿元高出190.96亿元。除茶园板块3宗地块、中央公园板块、蔡家板块、回兴板块各1宗地块以底价成交外，其余地块均溢价成交，占比达87%。
特别是在土拍首日（4月28日），招商蛇口以32.5亿元竞得沙坪坝区西永组团21026地块，溢价率高达129.98%，楼面价10459元/平方米，这也成为了本次竞拍中溢价率最高的地块。
记者注意到，2020年重庆土拍中溢价最高的也出现在沙坪坝西永组团地块，溢价率为49.06%，由佳兆业竞得。
公开资料显示，此次沙坪坝区西永组团21026地块在竞拍时，共有16家房企展开激烈的争夺。经过多轮举牌后最终被招商蛇口拿下。之所以吸引众多房企竞拍，主要还是由于其地理位置的优势。据悉，沙坪坝是“重庆向西”战略的重要门户，该地块紧邻西部物流园，附近的土主隧道和井口隧道可以连接重庆北区。此外，地块附近规划有轨道交通、学校等配套设施。
《每日经济新闻》记者梳理发现，本次重庆土拍中有30宗地溢价率均超过40%，占比超过60%。除招商蛇口沙坪坝地块溢价率达到129.98%外，保利在中央公园板块、海成在中央公园板块东侧、金科+大唐在港城工业园板块、佳兆业在大学城板块、美的联合金科在西永板块、华宇+金科+新希望在大渡口茄子溪板块等所获地块溢价均超过70%。而在2020年全年重庆土拍中排名前十的地块，仅有三宗溢价率超过40%。
值得注意的是，本次拍卖楼面价屡屡创出新高。4月29日上午第一场土拍中，融创以14470元/平方米创新高的楼面价拿下中央公园板块82.24亩地。不到20分钟后，海成便以6.2亿元拿下中央公园板块42.51亩地，最高楼面价再次刷新至14583元/平方米；此后该楼面价一再被刷新，直至当天第二场土拍中，保利以25亿元拿下中央公园168亩地，楼面价再次被刷新至15711元/平方米。
记者统计发现，在两天的土拍中，共有25宗地楼面价突破万元，最高楼面价定格在了15711元/平方米。
中指研究院分析认为，此次重庆土拍市场关注度较高，主要受两个方面影响，一方面此次推出地块多为优质地块，中央公园、西永、大学城等板块热度本就较高。另外大杨石组团和观音桥组团地块位于核心成熟区，区位优势显著。随着此批次高价地的逐渐入市，未来将对重庆房价带来一定影响。但各项目集中入市后，市场竞争压力较大，对房企的产品力提出更高的要求。在“房住不炒”的基调下，重庆今年第二三批次的土地推出政策及策略或将调整。
实力比拼：龙湖融创均斥近百亿夺地
土地高溢价成交的背后，是房企在重庆面临土储不足的现实。铭腾机构数据统计显示，截至2020年底，重庆销售排名前十房企几乎均土储告急，住宅去化普遍在2年左右。恒大在重庆的住宅土地储备最多，达到243.93万平方米，但近12个月住宅成交量达到128.44万平方米。照此计算，恒大的土地储备只能支撑其两年的销售。
金科、万科在重庆的住宅土地储备分别为168.03万平方米和158.16万平方米，近12个月住宅成交量分别为149.16万平方米和144.22万平方米，土地储备只能支撑一年的销售。
而融创、龙湖近12个月住宅成交量都超过了土地储备量，其手中的土地几乎撑不过一年。
在龙湖披露的年报数据中，截至2020年末，其在重庆已完工仍未出售的项目有嘉天下、春江天境、千山新屿、九里晴川、舜山府、光年、景粼玖序、长滩原麓、两江新宸等9个，建筑面积合计79.8万平方米。
与之对比的是，龙湖2020年在重庆的销售额为264.11亿元，签约面积209万平方米；2019年销售额亦有287.19亿元，签约面积219万平方米。
而在今年3月，龙湖集团召开的2020年度业绩说明会上，龙湖集团首席财务官赵轶表示，2021年全年龙湖的销售目标为3100亿元，增幅15%，预计全年推盘项目271个，全新项目65个。为了实现销售目标，公司准备了4700亿元的可售货源。其中94%的货源集中在一二线城市；从地区来看，长三角和西部占比分别为22%和20%。
金科股份总裁杨程钧在4月7日举行的2020年度业绩说明会上表示，公司及所投资公司2021年计划全年销售目标不低于2500亿元，计划新开工面积约2900万平方米，计划竣工面积2600万平方米，年末在建面积约7100万平方米。
从这两家重庆本地房企年度目标来看，在本次土拍上全力以赴是意料之中。
具体来看，在本次拍卖中，龙湖以96.64亿元夺得九龙半岛、大渡口茄子溪板块、中央公园板块、蔡家板块等5宗地块，合计面积995.54亩；金科及其综合体则拿下三宗地，合计面积为304亩，总金额为36亿元。融创则以99.09亿元拿下8宗地，合计1159亩。
中指研究院分析指出，开发商土地储备日益紧张，去化周期较短，拿地意愿本就较为强烈。尤其是第一批集中供地，部分开发节奏较快的企业年前便可推售。另外，此次集中拍地，重点22城推地时间不一，部分房企资金较为充裕，竞拍积极性高。
抱团取暖：多家房企联合拿地成趋势
值得注意的是，多家房企联合拿地在本次土拍中成为了一种趋势。
本次重庆成交的46宗地块中有9宗为联合拿地，其中龙湖所拿的5宗地块中，1宗为联合拿地；而融创则有5宗地位联合拿地，合作对象包括大发、中梁、弘阳和海伦堡；金科所拿的3宗地均为联合联合形式，合作对象包括大唐、美的、华宇和新希望。
需要注意的是，此前重庆出台了土拍新规，将开发商付款方式和溢价率挂钩，即土地竞拍的溢价率未达到50%，开发商需要在三个月内付清全部土地款；土地竞拍的溢价率超过50%，开发商需在一个半月内付清全部土地款。
这对开发商的资金实力无疑是不小的考验。尤其在“三道红线”融资新规叠加今年超万亿元到期债的背景下，22城集中供地对房企的拿地策略产生巨大影响。
值得一提的是，在大型民营房企或者有央企背景的房企在土拍“分食争抢”时，中小房企拿地的概率也越来越小，或者只能拿一些总价偏低的地块。
如海成5.28亿元竞得的渝北区两路组团21040地块，楼面价10870元/平方米，溢价率29.72%；重庆越嘉房地产开发公司1.3亿元摘得渝北区两路组团21052号地块，楼面价4785.3元/平方米。
每日经济新闻