文|云北
旧改，再次成为焦点。
就在广州率先打响集中供地第一枪之际，首批42宗涉宅地块成交，涉及总土地款超900亿元，一场关于旧改的争夺战前所未有之白热化。
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近日，广州黄埔区双沙旧改项目引爆市场，万科、合景两大房企牵扯其中，意外引发了一场超出竞争之外的争端。
先是当地突然出现了一纸“治安紧急通知”，说“有凶徒携带武器图谋不轨，被公安机关带走”云云，直言“双沙不欢迎万科”。
对此，万科城市更新（广东）公司发布声明：
旧改项目竞选合法合规，一切行为都接受各方监督，同时对于“紧急通知”里涉嫌损害商誉的行为，已向相关部门举报，并向公安机关报案。
一石激起千层浪。
这一事件的背景是，一周前，黄埔区红山街双沙社区旧村改造项目发布公开引入合作企业资格审查结果，万科联合体以及合景联合体双双通过资格审查。
到底谁能最终胜选，犹待所在项目村民进行表决。
在大湾区，一个旧改项目引来众多开发商争夺的案例屡见不鲜。尤其是一些区位优势突出的城中村，2家、3家乃至7家房企竞争的都不少见。
多家房企竞夺，意味着对所在项目未来发展空间存在高度认可，这对于城中村及村民无疑是显而易见的利好。
然而，任何一场旧改项目竞夺，都应该以实力论高下，要明争不要暗斗，在表决之前不应该存在所谓的“内定”，诉诸台面的当是综合实力、过往业绩、企业信誉和可行方案，而非场下的阴谋。
换言之，透明、公开、公平、公正，关乎的不只是村民的利益，也关乎广州城市更新的形象。
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要知道，广州正在进行的这一轮城中村改造，堪称史上规模最大。
根据相关规划，广州未来3年要改造83条城中村，5年则要完成183条城中村的全面改造，未来10年则要完成300多条城中村改造。
这其中，不少项目都会引来一众房企的竞夺。
“过江龙”也好，“地头蛇”也罢，在城市更新面前，都应是一视同仁的竞争主体，谁都没有特权，也不应该存在各种私下的利益勾兑，公平竞争是基本底线。
所以说，一个项目的得失，对于房企或许不算大事，但对于城市的形象和发展，则会带来各种各样的影响。
更关键的是，旧改不是一锤子买卖，更非简单的“大拆大建”，如果没有强大的操盘能力、资金实力和长远眼光，很容易陷入项目停滞、村民回迁遥遥无期、城市发展遇阻的尴尬。
这方面的案例并不少。不少旧改项目初期声势浩大，后期或因资金紧缺，或因融资成本高企，或因利益冲突，或因缺乏能落地的建设方案，由此导致旧改停摆，长期蹉跎。
就以本次涉及争议的黄埔双沙旧改项目来看，仅安置房及拆迁补偿费就超过百亿元，而且都要求引进众多高新产业，这显然不是一般中小房企所能承受的。
资金实力只是一方面。旧改涉及拆迁安置、社区配套、文化保护、产业引进乃至重塑区域价值等一系列重任，关乎的不只是村民和企业的权益，还涉及整个城市的公共利益。
广州城市更新三大圈层，对产业配套有不同要求
正因为这一点，旧改对于合作房企的要求越来越高，那些仍然依靠关系运作，或借助划分势力范围来占领市场，或通过一些场下手段来击退对手的方式，早已不可取。
03
抛开事件本身，我们该如何看待包括广州在内的一二线城市大规模城中村改造计划？
其一，对于房企来说，在土地竞拍之外又多了新的选择，机会相当多，完全可以正大光明进行竞争。
近日，广州进行到首批集中供地竞拍收官，涉及总土地款超900亿元。值得关注的是，参与其中的多是一些央企、国企和中小开发商，而大量的民企和龙头房企则将视野转向了旧改。
如果说集中供地制度，意在通过大规模供应，遏制“地王”井喷和引导市场预期。那么旧改的全面推进，则是试图调整盘活存量土地、重塑城市空间结构和创造美好宜居生活。
基于这一目的，旧改对于操盘者提出了相当高的要求。虽说谁都有机会竞逐其中，但不是哪一家企业都能顺利承接，也不是谁都能将处于脏乱差的城中村升级为城市网红新景观，从而实现村民、集体、企业和公共利益的多赢。
其二，大规模旧改，对于房价将带来两方面的影响：短期加剧供求紧张，中长期则能平抑房价。
无论是此前进行的棚户区改造，还是这一次的城中村改造，对于市场短期和长期的影响大相径庭。
在拆迁的前期，很容易带动区域租金和房价的上行；但随着新盘大规模上市供应，市场供求关系重新平衡，对于所在板块的房价将形成平抑效应。
这对于城中村改造项目也带来新的启示。随着楼市从黄金时代步入白银时代，加上新一轮楼市调控政策上不封顶，在城市更新成为国家战略的当下，越早进行改造，越能抢占先机。
毕竟，“一夜暴富”的机会将会越来越少，千万不要陷入长期停滞的困局。