孙宏斌连续鲸吞两家50强房企,要把恒大拉下马,晋级西南王?

善战的孙宏斌在2021年正式回归了。

今年4月,孙宏斌先是快速收购了广西最大的本土开发商彰泰,紧接着又传出要再收排名前四十的千亿房企——蓝光发展。

虽然后者还没有官宣,但在圈里已经陆续曝出具体进展和谈判细节。

这一波操作后,孙宏斌要做“西南王”的心思,基本大白于天下。

根据克而瑞去年上半年的数据,西南区域此前的霸主是恒大,流量金额244.2亿元,融创手持重庆、云南排在第二,流量金额225.4亿元。

而今孙宏斌接连攻下两座“城池”,不知道西南房企的江山,会不会很快易主。

2019年的3月,孙宏斌在业绩会上对媒体说,“我们不想做第一已经很多年了。”

此后两年,为了降杠杆,孙宏斌从节奏上确实有所节制。融创2020年的财报数据显示,拿地放缓,毛利率低于行业平均水平,销售额未达预期,资本市场失信。

现在看来,这段节制的日子,怕是要过去了,善于并购的孙宏斌已经开始动手。

解锁西南

当年,孙宏斌是要超越地产大哥王石的男人,争的是行业第一。

2003年,在重庆一次不起眼的房产会议上,坐在一群地产大佬中间的孙宏斌还是个素人,却在台上说,“顺驰会打败万科,成为中国房地产销售冠军!”王石当场怼回“睁眼说瞎话”。

顺驰是孙宏斌最早创办的企业,做中介起家,后高周转做地产,因为过于激进,被一家香港企业吃掉。死掉的顺驰留下了一个火种,这就是集中了优质地块和高端项目而建立的融创。

2013年,融创十周年,孙宏斌回到重庆,当年的“愣头青”一路摸爬滚打成了地产界传奇商人。面对媒体时,孙宏斌说,下一步融创有可能继续出手在重庆拿地。

第二年,他放言在龙湖的老地盘重庆超过龙湖,并且做到了。2014年,融创拿到重庆销售冠军。此后的2016年、2017年,融创在重庆排名都是第一。

在这期间,融创走出重庆。

2016年的成都街道上,一则为“成都人就是拼”的公益广告吸引了很多人的眼球,而发布这一致敬广告的就是融创,这一年,融创只用11个月,便在激烈的房地产竞争中一跃而起,进入房企前五,被称成都楼市最厉害的“跳级王”。

广西的市场,跟万科、恒大、碧桂园相比,融创进来的相对比较晚。据说在广西南宁拿地的8个月前,融创西南区域的团队跑遍大街小巷,深入各大楼盘,对接各种客户,为了拿到第一手资料。

这支队伍,被称作融创的西南军团,带队的是融创中国执行董事、执行总裁、西南区域公司总裁商羽。

他是孙宏斌亲自培养的爱将,大学还没有毕业就进入孙宏斌的顺驰实习。两年后,孙宏斌创立了融创,商羽成为集团最年轻的副总,当时只有24岁。2004年,他去了重庆,融创的西南故事就此开始。

“孙式”打法

2019年6月,孙宏斌第一次跟“西南会展大王”邓鸿见面,只聊了一个多小时,他就拍板了一笔150多亿的生意,用将近153亿元收购云南城投旗下环球世纪及时代环球各51%股权,并将其更名为“环球融创会展文旅集团”。

有人算过一笔账,根据财报,这笔交易,融创获得了价值超过6200亿元的土地,这些地位于成渝城市群及武汉、长沙、昆明等二线城市,其中,2200亿元土地的平均成本,不到1800元/平方米。

更重要的是,交易完成后,融创在西南如虎添翼,按照孙宏斌的说法,加上会展和旅游,“我们在四川云南也无敌了”。

2019年11月双方合作的发布会上,孙宏斌说,“老邓说,全中国最想合作的就是我。”

有意思的是,刚刚宣布卖身融创的广西老大彰泰的董事长黄海涛,也透露双方很快就谈好了,“融创是一个非常好的买家。”

多么惊人的相似。

当时收购乐视,孙宏斌也只跟贾跃亭谈了六七个小时就决定出钱。2017年跟万达的世纪大并购,虽然中间杀出个程咬金,又是摔杯子、又是换条幅,最后孙宏斌还多出了140多亿,但他还是把万达的文旅痛快地拿下来了。

这是典型的“孙式”打法,看好猎物后果断出手,从过去多年的结果来看,大多是喜获丰收。

西南市场也不例外,融创在几年时间里快速壮大。

2016年,孙宏斌盯上大本营在重庆的金科,也有同样的想法,只不过金科的创始人黄红云拼死抵抗,纠缠了四年孙宏斌也没能得手,才就此作罢,在去年获利离场。那时候,融创已经在重庆市场销售第一的位置上,随后是龙湖和金科。2020年重庆单城贡献超过了300亿,成为融创业绩贡献最高的三城之一。

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根据克而瑞的统计,整个四川地区,融创的销售都排在首位,云南地区稳居第二,排在当地龙头俊发之后。

唯独广西,算是个短板。

融创的销量只排在第八,权益销售额在第十,两个榜单的第一名,都是这次买下的彰泰。

去年还说要冲击前30的彰泰,在陷入债务的泥潭后,今年年初宣布被擅长“合作”的房企旭辉收入囊中。

据说当时对彰泰动心的不止一家,对于垂涎西南的大房企来说,彰泰确实是条捷径,只是谁也说不清这条捷径上有多少坑。

但意外的是,在官宣三个月后,旭辉放弃了彰泰。两天后,融创用107亿,拿下了彰泰57个项目和旗下的物业。

相对于旭辉的谨慎,孙宏斌一如既往显示出北方汉子的爽快,有债一起还。

不少人为孙宏斌捏一把汗,且不说之前传言的巨额债务,连挑出的项目,似乎也没那么简单。然而被人叫了那么多年“孙疯子”,孙宏斌却很少有真正亏本的买卖。看起来吃了眼前亏的万达和乐视,后来看都变成了长钱。

统计显示,截至2020年底,融创在南宁、桂林两城合计拥有权益土储280万平方米,占比大概才1.74%。而收购彰泰57个目标项目中,南宁、桂林占了相当的比例,计容可售建筑面积约为1162万平方米,计容未售建筑面积约为825万平方米。

孙宏斌只挑选了中意的部分,剩下的,彰泰要自己处理。

所以,黄海涛所说的“很快谈好”是有理由的。

孙宏斌的账本

“有机会还会收并购”,2020年业绩发布会上,孙宏斌的这句话,应该是预告。无论已经签约的彰泰,还是绯闻中的蓝光,都是机会。

前两年为了降杠杆、降负债,融创踩了刹车。2020年的销售距离6000亿的目标,差了200多亿,业绩目标完成率仅为95.88%。在资本市场众多拥趸的孙宏斌,失信了。

数据显示,融创去年的拿地金额也比2019年下降了30%,仅排在15位。

2020年,融创土储总面积2.58亿平方米,同比上升7.9%,增速大幅降低,据统计,2019年、2018年融创土储总面积增长率分别为30.6%和28.9%。

此外,其毛利率也比去年同期减少了3.5%,处于21%的水平,已经低于行业平均。

今年,孙宏斌定下了不低于6400亿的销售目标,但是机构隐晦地分析,“存在一定的挑战”。

刹车后降负债效果可以看得到,融创的三条红线,变成了一条。当然,达标的净负债率和现金短债比,对于一支过硬的财务团队来讲,并不是难事。

截至2020年末,融创中国流动负债有6839.15亿元,在总负债占比超过73%。

但孙宏斌说,“三条红线以后就不用担心我的负债率了。”

即便是三条红线一条不踩,也不可能像过去一样用足杠杆往前冲,这点大家心里明白。所以孙宏斌土地的补仓,要一边靠老路子“拿来主义”,继续买买买,另一边,加紧开拓新路子,“地产+”。

某种意义上来说,融创的地产+,就是靠2017年买下万达的文旅项目开始的。2018年底,融创把乐视系的乐融致新、乐创文娱,与王健林那里收购回来的东方影都影视产业园整合,成立融创文化集团,迈出融创文旅之路的关键一步。

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此后才扩展到文化、会议会展、医疗康养几个板块,这几个板块中,西南区域都是重中之重。

去年,孙宏斌频繁成为西南多个省市政府会议室的座上宾,从昆明、大理到西双版纳、桂林再到成都,他马不停蹄奔走于西南的各个城市,跟地方共同勾勒未来。

谁都知道这几个十年、二十年后的星辰大海难解近渴,还需要前期大量砸钱,为了共同的目标,融创获得了政府的支持,不仅有政策,还有便宜的土地。

年报数据显示,截至2020年底,融创获取土储面积5877万平方米,其中78%位于一二线城市。融创的平均土地成本4270元/㎡,占公司2020年销售均价的30.5%。

把平均土地成本降下来的秘密,除了靠并购以外,产业拿地恐怕也贡献不小。

有媒体报道称,融创西南区域今年的销售目标为3000亿元。按照这个目标,今年西南差不多要承担整个融创销售的将近一半,如果真是如此,那么孙宏斌今年在西南的大戏,可能才刚刚开始。

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作者|曹蓓 实习生纪校玲 编辑|李霂轶

本文为 #凤凰WEEKLY财经 地产频道# 专稿

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料友留言(数量:32条)

料友:老资料网友844 2021-04-27 14:20
一外国人为啥在国内如此嚣张
料友:拾起未知数 2021-04-28 07:08
抵制外国人!
料友:腾讯网友 2021-04-28 07:37
美国人,滚出中国
料友:未来靠自己把握 2021-04-28 08:01
外国的4大家族来东方大国搞垄断经营
料友:PoKEr 臉 2021-04-28 08:02
樟泰 还不知道谁是韭菜
料友:段木匠 2021-04-28 08:07
版主不知道融创还要收贵州最大的房企中天?
料友:飞燕流沙 2021-04-28 08:14
一个美国佬在中国四处使劲捞钱,
料友:Achtung 2021-04-28 08:23
吃的多了会吐
料友:Achtung 2021-04-28 08:25
见光者[蜡烛]祈祷吧
料友:我就是我 2021-04-28 08:27
小心他跑的时候一地鸡毛啊
料友:ww1231, 不晒朋友圈 2021-04-28 08:48
孙宏斌是美国国籍
料友:大事小秦 2021-04-28 09:26
一个没有社会公德心的企业!房子偷工减料,越盖越差!不知道有何底气如此张狂!
料友:PoKEr 臉 2021-04-28 09:36
房地产公司都是负债公司
料友:新龙门 2021-04-28 10:07
融创销售套路多,精装修利润率比盖房高
料友:藏海明见 2021-04-28 10:26
奸商,玩的都是资本游戏
料友:午夜心语18881472580 2021-04-28 10:34
哈哈接盘王
料友:A朱先森 2021-04-28 11:02
规模很重要,但是品质和服务更重要!
料友: 2021-04-28 11:23
融创这种企业,真不知道怎么说!也许倒下只在一瞬间!
料友:段木匠 2021-04-28 11:33
瞎折腾,啥王都做不了,一连续事件还看不明白?
料友:藏海明见 2021-04-28 11:44
关键是钱不是自己的,怕啥。
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