重要预判:深圳写字楼租金快到底了……

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随着深圳的国际化知名度提升,深圳的甲级写字楼越来越受关注,来自全球各行各业的公司都在寻求进入的机会。

但自2020年疫情开始,市场上关于深圳写字楼市场的声音,似乎陷入了冰与火的状态。

一方面,不断有大公司、大机构买入,动辄5亿、10亿。

另一方面,有关深圳写字楼空置 、租金下降的消息也越来越多。

时间进入2021,深圳写字楼的行情迎来了什么变化?如何看待深圳的写字楼市场?

深圳各区写字楼的情况如何?未来深圳最贵的写字楼将出现在哪里?

深圳的写字楼还能买吗?

4月10日,洪波大视野独家专访第一太平戴维斯深圳公司董事总经理——吴睿先生。

自2011年加入第一太平戴维斯后,吴睿先生带领团队成功促成光明正大城、利丰雅高项目、亿利达大厦、开泰银行总部等多笔大宗交易,10年间见证了深圳房地产大宗交易市场的成长。

在深圳的写字楼租赁以及大宗交易方面,吴睿先生有着丰富的实操经验和敏锐的市场判断。

(特别说明:因为吴总的行程安排,本次专访为电话采访,感谢吴总的耐心解答。)

空置率升高、租金下降.....

如何看待深圳的写字楼市场?

我们从2020年疫情开始,基本上看到的一些报道都是说深圳的写字楼空置率非常高,包括业主降价这样的一些消息,深圳写字楼的行情是真的很不好吗?对于这个现状您怎么看?

吴睿:

实际上深圳写字楼的空置不仅仅是因为疫情。

其实是在2018年的时候深圳写字楼的租金就达到一个峰值,然后因为要金融去杠杆,很多以前那种金融企业、P2P公司就关掉了、清盘了。

但其实这一批客户是当时2017-2018年福田中心区这些甲级写字楼的一个非常主力的租户,承租能力非常强,以前可能这些企业一租就租两三层。

但这一波是一下就没有了,之后新的租赁需求也没有那么快承接上,所以深圳写字楼的空置率上升是从18年开始。

去年因为有疫情的原因前两个季度深圳的写字楼的确是受到一些影响。但是我觉得,疫情应该算是大趋势当中的一个偶然事件。

其实从去年第四季度到今年的第一季度,深圳写字楼的租赁成交其实还挺旺盛的,并没有一些媒体报道那么差。但是空置率这个数字的确是客观放在那里的,因为供应叠加效益是比较大的。

我们最新统计的深圳写字楼的空置率是28%,未来可能还会小幅上升,可能在30%这条线,差不多就会达到一个平衡状态了,未来几年会慢慢再下降,这是我们预测的一个大致趋势。

(此处数据补充参考:第一太平戴维斯《2021年第一季度深圳房地产市场回顾与展望》)

在四大一线城市中

深圳的写字楼表现如何?

据我们了解,在四大一线城市中,深圳的写字楼空置率一直都是比较高的,对比之下您怎么看?

吴睿:

深圳写字楼的空置率目前应该是一线城市中最高的,不过上海现在整体的空置率也不低,百分之十几,接近20了。

但是上海它核心区的空置率还是不高的,主要是外围的新兴区域供应量比较大,而造成的空置。

我觉得深圳最主要的就是供应太集中了,基本上从15~16年开始有一个集中的释放,而且政府大手笔规划了未来10年甚至20年的产业空间。

过去几年供应的速度比需求的速度涨得快一点,再加上金融政策的一些变化,贸易战影响,加上疫情,所以造成了这样一个空置率。

这就是产业空间的规划、增速和经济增长怎么去匹配的问题。

但是,如果你站在10年以后的深圳产业格局和区域经济规模来看,这些产业空间的规划总体是没问题的。

深圳写字楼的租金水平如何?

未来会怎么走?

我们之前看到有机构报告显示2020年深圳的甲级写字楼的租金降到了2014年的一个水平。那么2021年以来,深圳写字楼租金的表现情况怎么样?您预测后期租金大概会怎么走?

吴睿:

租金从2018年到现在的确是有下滑。但实际上我们看到,从去年的第四季度到今年的一季度,市场上的租赁成交还是比较活跃。

所以说租金跌到这一步,基本上我们觉得已经探底了。

可能未来会保持一个平稳,再过一两年会有一个缓慢的上升。

今年深圳整个租赁市场的话,它比较活跃的是哪一些区?深圳现在各个区域的吸纳量有什么差异?

吴睿:

吸纳量从绝对数字上来,看最活跃的还是南山区前海。

这个东西是两看的,因为这两个地方供应量也大,所以说吸纳量也大。但从空置率来讲,南山前海也还是很高的。

相反来说,罗湖和福田的空置率还低一点。

从租金来看的话,现在深圳哪个区域的写字楼是租金是最贵的?

吴睿:

最贵的基本上还是在福田和南山,再小一点比如福田中心区、南山的深圳湾那一带。

这些区域都还是目前深圳最贵、最核心的位置。

从租金价格来看,您觉得未来深圳最贵写字楼可能会出现在哪几个片区?

吴睿:

你是说未来多少年呢?未来5年和未来10年,我觉得是不一样的。

从5年的角度来看,我觉得租金的峰值还是会在福田中心区和深圳湾。

如果从10年来看,可能在前海、宝中都会有一些比较标杆性的租金项目出来的。

2021年

深圳的大宗交易情况怎么样?

据我们了解,在2017~2019年间,深圳的大宗交易一直保持快速的增长,而且成交数额都在百亿以上。但是到2020年深圳的一个大宗交易略有减少,您认为是什么原因造成的?

吴睿:

2020年其实你的大宗交易要看是怎么统计,我们做统计口径有两个:第一个是商用物业的写字楼、酒店、商场的交易;还有一类是土地城市更新的交易。

如果这两个算在一起,去年的数字也并不低,如果单看写字楼单看商业的确是是有一定的比19年有点下滑。

2019年是因为有几个几十个亿的大单,去年在深圳这种特别大的成交是比较少的。

但是这5亿、10亿这种交易还是挺多的,主要是一些机构或者是大公司的购买。

(补充数据来源:第一太平戴维斯《2020年深圳大宗交易总结及盘点》)

这个原因我觉得主要还是受疫情的影响,因为前两个季度市场不活跃的,但是其实第三季度第四季度还是不错。

2021年深圳的大宗交易情况怎么样?对于市场有什么展望?

吴睿:

我们预测,今年实业企业及机构还是深圳写字楼的主流客户,可能有更多北方及港资企业关注大湾区、布局深圳。

内资机构、投资者、险资仍持续成为深圳写字楼的主流投资者。

深圳的存量物业(核心区的商业、办公、酒店等),仍受专业投资机构追捧。

由于深圳土地资源的匮乏, 工改项目为主要的城市更新开发机会仍受到众多开发商的关注,其中工改居住类产品为投资热点。

(参考:第一太平戴维斯《2020年深圳大宗交易总结及盘点》)

深圳的写字楼还能买吗?

深圳的写字楼的出售成交怎么样,大概是哪些人在买深圳的写字楼?

吴睿:

深圳的写字楼如果是大宗的买,基本上还是企业自用为主。

还有一些少量的一些投资机构、然后散户散户也就是个人购买写字楼,现在其实是非常少的。

目前深圳写字楼的业主(个人投资者),他们的心态大概是怎么样的?对于个人投资者而言,深圳的写字楼还能不能买?

吴睿:

个人投资者的心态,如果是放长线的都没问题的。但是现在短期内市场空置率毕竟放在那里,未来还有几年时间去消化,可能短期还是有压力的。

深圳写字楼为什么这两年个人投资者买的少,第一个是一般的个人投资者可能没有那么长的投资周期。第二个它本身持有的费用税收税也是比较贵的。

个人投资者现在在深圳主要还是住宅或者类住宅产品,这种相对来说比较活跃。

个人投资写字楼,我觉得是要看他对于资产的一个规划,如果他在深圳住宅类都买够了,已经没名额了,手上有闲钱可以买优质写字楼做一些长期的配置。

我觉得深圳的写字楼是可以做长期配置的,这就不要看短期3到5年的,看10年的。

因为现在这个点其实是深圳写字压力比较大的点,所以价格还是比较便宜的,现在去买我觉得还是比较稳健的。

从个人投资者的角度来看,如果要买深圳的写字楼物业,他最应该考虑哪个点?

吴睿:

我觉得还是要去核心区找一些机会,因为现在核心区的写字楼也不贵。另外,最好是有轨道交通接驳的。

其实很一个简单的原则,就是要考虑到时候交房的时候租不租得出去,如果觉得租赁没问题,核心区的写字楼是OK的。

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