易居论坛 之【春季论市】
今年以来，多数热点城市调控持续升级，“22城土地集中供应”等新政的出台，给房地产市场带来了不确定性。围绕未来几个月市场怎么走、房企该如何应对，易居研究院近日在上海举办了《调控收紧背景下春季楼市运行特征与趋势研讨会》。
会议认为，今年调控政策不会放松，金融环境将略紧于去年，长三角房地产市场不会马上降温，但明后年有可能会降温。集中供地新规下，大中城市拿地不确定性增加，房企更注重产城融合、下沉三四线等方向。多位开发商、中介代理商和研究机构等专业人士参与研讨会。
▎今年调控政策不会放松，金融环境将略紧于去年，长三角房地产市场不会马上降温，但明后年有可能会降温
上海易居房地产研究院副院长杨红旭对于当前长三角的房地产市场形势作了深入系统分析。从政策环境来看，今年来热点城市调控不断收紧，长效机制渐趋体系化，住建部副部长带队调研督导约谈十几个城市，各类市场主体对严格调控下的市场走势要有风险意识。由于去年基数低，今年GDP增速无忧，房地产调控政策不会放松。从金融环境来看，目前一年期国债收益率已经回到疫情前，银根收紧。严查经营贷消费贷等违规资金进入楼市，以及房贷利率上行与额度收紧，可能比限购限贷加强对楼市的影响还要明显。整体来看中国房地产业金融环境今年将略紧于去年，明后年可能更紧。他进一步分析，从长三角典型城市的二手房成交情况来看，上海2020年成交很好，今年3月已有所降温；杭州市场仍火热，3月成交创2018年以来新高；苏州2020年没行情，今年3月略有复苏；无锡过去半年二手房成交下降明显，市场有下行风险；合肥2020年量升得很快，1月成交量创新高，市场明显升温。今年长三角部分城市市场还会保持一定的活跃度，但房价涨幅不会太大，明后年则可能会降温。
▎调控升级后上海楼市降温，高中招生新政效果显现
易居营销上海公司常务副总经理陈广颖表示，从上海新房市场来看，今年和去年表现出一些不同的特征。去年市中心区域楼盘销售较好，部分郊区楼盘销售情况不佳，而今年以来上海市场整体表现都不错，许多郊区楼盘也呈现出“不愁卖”的状态，说明上海楼市热点从市中心区域逐渐往外扩散，这也与年初频繁发布的“五大新城”规划有关。目前从板块来看，前滩、临港新城、大虹桥仍是热点区域，新房供不应求，摇号积分制下入围分数较高。临港新城板块供需矛盾比较大，过去多年供应偏小户型和刚需，而现在政府在积极引进高端人才，势必会造成未来大户型和改善产品的稀缺性。从地市和楼市联动来看，集中供地新规下，部分房企担心拿地难度增加而拿不到地，从而放缓出货节奏，影响局部板块的供应量。比如过去两年浦东新区供地指标消耗较多，今年供地量将断崖式下跌，这对开发商来说是不利的。在三道红线、贷款集中度管理新规和集中供地的新形势下，新房营销要进一步完善系统化、专业化、流程化、规范性和标准化。
上海瑞阳不动产总经理蒋毅表示，我们公司门店主要集中在前滩周边，对于此次中考招生新政出台前后的学区房热度有较深刻的体会。由于板块规划前景好，且有华二前滩学校这样的顶级学区，去年前滩板块的次新房房价几乎翻倍，冲高到17万/平左右。今年3月中考招生新政出台后，前滩区域次新房挂牌价有所下跌，购房者和业主观望情绪均比较浓，基本没有成交量。浦东三林某二梯队老破小学区房，去年单价从6万/平涨到9-10万/平，中考新政出台后降至8.5万/平，我们预期后续可能继续下跌至8万/平左右。若未来上海实施多校划片的话，学区房溢价空间将进一步缩小。从近期的市场表现来看，带看量、成交量均有下降的趋势，目前的挂牌价也基本回到了去年12月的成交价。预计今年接下来的上海二手房月均成交量将在2.5万套左右。受严查经营贷、消费贷以及房贷审批速度放缓等影响，目前全市总价800万以上的房子成交放缓明显，而500万以下的房子则影响较小。整体来看，年初多轮调控新政以及中考招生新政出台以来，上海楼市逐渐趋于平稳，此前虚高的学区房价格也逐渐回归，居民购房更趋理性。
▎江浙土拍火爆，房企下沉三四线，集中供地新规考验房企综合拿地能力
上坤集团投资中心副总经理蒋艳表示，目前江苏浙江的土地市场非常火热，拿地格局也发生了一些变化，部分下沉城市比如金华、永康、东阳等，过去几乎很少看到全国性布局的央企国企参与拿地，而现在却很常见，说明大中型房企的竞争越来越下沉，越来越激烈。上坤集团去年下半年在安徽市场的布局比较成功，在合肥以及其他基本面较好的地级市拿地均有较好获利，而今年发现部分浙江大中型房企均下沉到安徽的地级市，竞争很激烈，拿地难度加大了很多。“集中供地”的大中城市来看，中型房企深耕的机会越来越少，因为一年就3次拍地机会，利好不差钱的央企国企，而同一个城市所供土地也会分级，市中心优质地块被头部房企获得的概率加大。
华发集团华东区域总经理章建波表示，“三道红线”、“集中供地”等政策对房企影响较大，如果一次性拿地较多，后续土地款集中支付后可能踩红线，因为纳入三道红线监测范围的房企每个月要向相关部委上报财务数据。目前房地产全行业产能过剩，多数房企负债率均比较高，与过去制造业产能过剩类似，因此国家肯定要控制，否则将面临较大的金融风险。集中供地制度将分散房企的注意力，可能会使本来很火的成熟区域优质地块溢价率有所控制，利好一些本来不火甚至会流拍的郊区地块。在集中供地制度下，房企要抓住投资周期的空档期，华东市场目前招拍挂拿地的难度较大，产城融合、勾地等模式拿地会有所增加。
金茂集团上海区域营销总监王丽萍表示，作为一家央企，金茂一直在拿地方面偏谨慎；现如今“集中供地”制度下，房企拿地的难度和不确定性都在增加，寻求招拍挂以外的拿地途径成为一些房企关注的点。未来的房地产传统模式一定会改变，比如龙湖、华润等企业的商业运营就做的比较成功，成为住宅开发以外的新业绩增长点。金茂集团之前开发过很多成功的商业地产项目，比如上海陆家嘴、北外滩等项目，因此产城融合、一二级土地联动开发成为我们关注的重点。在产品方面，我们一直注重做好产品的品质，希望金茂的住宅产品与绿城、滨江等公司的产品一样，可以获得高品质房产的溢价。
▎房地产调控出现新特征，要用新高度、新视野来看待未来的房地产业
上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳总结指出，今年的房地产宏观调控政策很密集，与过去相比有着一些新的特点。过去的宏观调控重点主要集中于房地产行业本身，而如今调控政策更着重于从整个国民经济的视角出发，也增加了与金融监管等的联动。政府宏观调控，一是要保障社会稳定，这是最重要的；二是坚持房住不炒；三是要让新市民住有所居，大城市租赁住房发展要跟上；四是防止金融风险；五是要与新型城镇化发展相适应，过去强调城市均衡化发展，如今提出要重点发展都市圈、城市群。此外，是要与人民对生活水平提高的需求相吻合。因此站在“十四五”规划的新起点上，我们需要用新高度、新视野来看待和推进今后房地产业的持续发展，各市场参与主体都要努力做得更好。