北京学区房升温逻辑线:二孩政策、出国受阻与横盘期的终结

4月2日,北京市住建委发布消息称,针对群众反映强烈的房地产经纪机构炒作学区房行为,对海淀区万柳、翠微,西城区德胜、金融街,东城区交道口等价格快速上涨区域进行专项执法检查。在此次检查中,6家中介门店被要求暂停营业并整改,对部分中介涉嫌存在以隐瞒等不正当方式诱骗消费者交易、擅自对外发布房源信息、未书面告知规定事项等违法违规行为立案17起。

今年以来,针对北京部分区域的楼市异动,监管部门多次发文并实施检查和约谈。其中,学区房问题和经营贷入市、租赁市场乱象等,一同成为监管的重点。

作为“金字塔尖”的学区房,被认为是近期北京楼市异动的起点。去年年末以来,北京是西城区、海淀区的部分学区房价格出现跳涨。21世纪经济报道记者调查发现,在海淀区的一些热门学区,部分房源的价格在一夜之间上涨了20万。西城区此前也被曝出有单价40万以上的学区房。

虽然仅是个案,但这种情况仍对市场情绪带来不小的刺激,加之北京楼市交易量升温,房价也出现加速上涨态势。国家统计局的数据显示,北京二手房价格环比涨幅,已从去年10月的0.4%,扩大到今年2月的1.2%。

此轮学区房的升温,到底是因何而起?

“不上架”的房源

按照北京市小学入学登记时间,学区房交易的高峰期通常在每年的第一季度,但对于学区房的需求并没有淡旺季之分。海淀区蜂鸟社区的一位住户陈女士向21世纪经济报道记者表示,常年有中介对该小区进行询价,还经常有客户在小区楼道里自行张贴“购房需求”。

蜂鸟社区对应“一流一类”的中关村三小,是海淀区的优质学区之一。由于户型小、总价相对不高,过去一年多来,该小区的房价经历了两次跳涨。

以40平方米左右的南向一居室户型为例,2019年年中,该户型的单价约为14万元左右,一年后就涨到了15万元以上。今年以来,同样的房源单价已升至17万元以上,相当于总价累计上涨了100多万。

蜂鸟社区正是北京市住建委此次检查的重点区域之一。陈女士说,去年以来,询价的情况就异常多,导致业主不断上调报价。即便如此,一些房源仍然受到争抢,部分好房源在挂牌当天就被签下,很多购房者感慨“手慢无”。

作为北京市的“教育高地”,海淀区的吸引力辐射全市,一些重点区域的学区房历来抢手。海淀区某重点小学的一名教职人员向21世纪经济报道记者表示,此次学区房升温,或许和二孩政策的放开有关。自2015年10月全面放开二孩政策以来,第一批“二孩”已经3到4岁,正是家长抢占学位的时候。

她还表示,由于疫情及其他原因,很多家长意识到,短期内无法将孩子送往国外读书,于是转向国内的优质学区,同样增加了对学区房的需求。近期一些国际学校的生源增多,同样也是源自该部分的需求。

西城区的情况较为类似。在去年5月宣布实施多校划片后,西城区的德胜学区和金融街学区的优质学区房一度迎来“上车潮”。此后虽然有所降温,但到年末,这些区域的学区房交易再度升温。

21世纪经济报道记者了解到,在金融街片区的丰汇园、宏汇园等小区,虽然单价超过18万元以上的房源早已从各大经纪机构的app上“下架”,但这些高价房源仍然可以参与交易。该区域的经纪人向21世纪经济报道记者透露,在北京市启动上述检查之前,这两个小区有不少单价超过20万的房源成交,均价也高于去年。

相比于需求的增加,优质教育资源仍然有限。自2020年5月西城区宣布实施多校划片后,北京市已经全面实施义务教育多校划片政策。该政策虽然进一步促进了义务教育的均衡化,但对于优质学校所在的片区而言,升入同区域内学校的概率仍然明显高于其他区域。

事实上,为避免学区房升温对市场预期产生影响,北京市采取过多项措施。比如,在一些热点学区,对中介机构挂牌价格进行限制。此外,在链家、我爱我家等经纪机构的APP上,北京市各个小区的历史交易价格,也已无法查询。

横盘期结束

学区房的升温,还与北京楼市升温的大势密不可分。

自2017年的“317新政”后,北京楼市进入了三年多的“横盘期”。按照中原地产首席分析师张大伟的观点,随着限竞房的大量供应和一些稳楼市政策的推出,北京楼市成交量受到限制,房价平稳,部分区域的房价还出现下跌。与其他城市房价稳步上涨相比,北京楼市的性价比逐渐凸显。

2020年下半年,随着疫情得到控制,前期积压的需求开始释放,并引发楼市整体升温。

官方数据显示,2020年北京二手住宅成交16.9万套,同比增长16%,成交绝对水平及增幅均是2017年以来最高。今年第一季度,北京新房和二手房成交量均创下近几年的同期高点。其中,3月的二手房成交量达到2.2万套,接近“317新政”前的最高水平。

张大伟认为,学区房的升温,既是这种大势推动的结果,又在其中起到了一定的引领作用。两者互相影响,共同推动楼市回暖。

其中值得注意的是,经营贷、消费贷等一批信贷资金的入市,成为楼市的推手。一位办理信贷业务的金融机构工作人员向21世纪经济报道记者透露,仅去年一年,他办理的个人经营贷、消费贷规模就达一个亿,其中绝大多数被用于购房。

今年以来,北京楼市调控的节奏骤然提速。政府出台了多项文件,同时开展多轮检查和约谈,对楼市进行降温。学区房、经营贷入市和租赁市场乱象,成为监管的重点。

事实上,今年北京楼市调控的起点,正是针对海淀区的学区房。

早在1月20日,海淀区房管局就约谈了占比较大的链家、我爱我家、麦田和中原地产等中介机构,并强调,要杜绝炒作学区房概念,稳定存量房交易市场秩序。2月初,北京房地产中介行业协会组织一些主要中介机构签署承诺书,降低热点区域看房频次等。据21世纪经济报道记者了解,其中的“热点区域”,即是指海淀区的部分热门学区。

此后,针对上述热点问题,监管部门又启动了多轮检查和约谈。

这一系列动作之后,学区房已有降温迹象。记者在西城、海淀等区域调研发现,清明假期之后,一些热门学区房的报价有所下降,经纪人在提及学区房概念时,表述也较为谨慎。据其透露,前来咨询学区房的购房者数量并没有明显减少,但成交情况已没有此前火爆。

张大伟表示,虽然见底企稳是主流趋势,但作为购房杠杆最高的城市,北京楼市不太可能大幅升温。在各项措施的影响下,短期内对学区房的需求还将保持旺盛,但其交易热度以及对整体市场的影响,都将出现下降。

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料友留言(数量:32条)

料友:段旭亮 2021-04-07 21:40
厦门市场类似
料友:C&Y&F&am 2021-04-07 21:40
让全国各地公立学校师资均衡,条件好的家庭可以去选择私立学校。普通学校的老师感觉都没动力呢,补课挣的多
料友:寒嫣 2021-04-07 21:43
有抖音专家暗示,北上广房价有望100万元/平米!房产价值估计越来越高
料友:阿白 2021-04-07 21:44
世界本来就没有公平可言,唯一办法就是改变自己,让自己更强。
料友:吳Sir 2021-04-07 21:47
中介,空手套白狼!
料友:达人 2021-04-07 21:48
学习好不好不在于学校 在于自己的孩子 孩子自己不学 再好的学校和老师也教不出来好成绩 向人家贫困山区的孩子教学质量和环境都不怎么好的人家照样能考清华北大国家顶尖大学的多啦去了
料友:罗春利 2021-04-07 21:51
统一教材!统一考核!统一年审!统一持证上岗!这样中国教育才能合乎.教学标准!
料友:yh--华哥 2021-04-07 21:52
北京好好跟上海学习学习!
料友:量子空间 2021-04-07 21:53
哦,重拳👊打击炒房一族👍
料友:阿白 2021-04-07 21:57
学区房,真滴降温了?
料友:脱胎换骨 2021-04-07 22:00
这十多年,各地住房建设开发是不是过度了些?许多三四线城市空房没人住这一现象非常严重,再过三四十年,那时拆都是一笔多大的人力和物力。希望国家重视各地这一乱象,要着重长远。
料友:老资料网友624 2021-04-07 22:00
二胎送学区房,免费儿保到小学,问题搞定了,不用任何其他鼓励政策了。
料友:脱胎换骨 2021-04-07 22:05
高房价,挤占实体资金。抑制居民消费,高房价长此以往,民不聊生。老百姓没有房子,如何安居乐业。 楼市调控,专项斗争 这是党中央作出的重大决策部署,事关社会稳定和国家长治久安,事关人心向背和基层政权巩固,事关进行伟大斗争,建设伟大工程 推进伟大事业,实现伟大梦想!
料友:@犀牛- 2021-04-07 22:06
取消就近入学
料友:挣脱末寥 2021-04-07 22:10
学区房不是只在国内有,想取消太难了
料友:佳佳 2021-04-07 22:13
市场就是市场,资源就是资源,这是抗据不了的,可以给优秀教师到其它校轮班,二少一些分分学生命根,三加大整治理念,
料友:阿拉蕾A 2021-04-07 22:16
MD中国的房价就是被二手房炒涨价的!在我现住区域我有两个中介微信!他们发布同一套房的价格就差15~20万!
料友:疯疯癫癫的阿寅 2021-04-07 22:18
哈哈
料友:jyzdjsj 2021-04-07 22:28
只要人性是自私的就不会均衡
料友:谭抗战 2021-04-07 22:31
家里握有德胜学区房一套,呵呵,等着涨到心里价位就出手了
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