文/庞无忌
又到“年报季”。
2020年，碧桂园、恒大、万科依然是卖房最多的三家房企。去年，它们的销售额都突破了7000亿元大关。
按全口径销售额计算，碧桂园去年销售额约7888亿元，连续四年稳坐“规模第一”的宝座；恒大全年多次促销，实现合同销售金额7232.5亿元；“老大哥”万科实现合同销售金额7041.5亿元，暂居第三。
与恒大、万科销售额保持两位数增长不同，去年碧桂园销售额增速降至3%左右，而营收和利润则出现了多年未见的同比双下滑。7000亿阵营房企内部间的分化和竞争态势正在发生变化。
“老大”不好当
碧桂园近日发布的全年业绩数据显示，2020年，碧桂园实现全年总收入4628.6亿元，同比下降约4.7%。实现毛利1009.1亿元，净利润约541.2亿元，对比2019年同期分别下降约21%和11.6%。营收和利润双双下滑，还是多年来首次出现。去年，碧桂园销售增速也降至3.3%。
被称为“规模之王”的碧桂园2020年为何会出现销售额低增长，营收、利润双下滑？
碧桂园称，主要是新冠疫情延迟了房地产项目的建设和交付，叠加若干低售价项目进入交付期所致。
不过，这可能并不是唯一原因。同样的疫情影响和市场环境下，多家房企的销售额和利润创下历史新高。例如：万科去年实现归属于股东的净利润415.2亿元，同比增长6.8%，销售额也保持两位数增长。
棚改红利的持续减退可能是碧桂园业绩下滑的重要原因。重仓三四五线市场的碧桂园正是因为此前一轮棚改红利的推动而迅速跻身第一阵营房企行列，并且在2017年开始，连续4年蝉联销售冠军的头衔。但近年来，“棚改”淡出，“旧改”接棒，加之去年三四线楼市升温幅度不及一二线核心城市，或对碧桂园业绩带来一定影响。
此外，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，随着调控政策的不断趋紧以及销售成本的不断攀升，房地产行业正处于盈利水平逐渐走低的周期，碧桂园早期低成本土储的优势逐渐减弱。
与此同时，碧桂园老板杨国强看好的机器人等新业务领域投入较多，但尚未产生盈利，也一定程度上影响了企业利润。
前有国家的重点监管，后有其他房企的追赶竞争，碧桂园这个行业“老大”可能并不好当。从2018年开始，碧桂园不再公布合约销售额数据，而改为公布权益销售额数据。这也让碧桂园的销售额数据从超过7000亿元“降为”5000亿元。
第二增长曲线
2018年时，我国城镇居民人均住房面积已达到39平方米，户均拥有超过一套住房，从总量上看，房地产已经没有太大增长空间。
万科总裁祝九胜说，过往几年地价占房价的比例是明显上升的，这体现在未来结算上。短期来看，房地产利润率仍存在下降趋势。
随着新房开发业务见顶、行业利润率下滑，开发第二增长曲线已成为业内共识，这也是近两年房企热衷搞副业的重要原因。于是人们看到，万科养猪了，恒大造车了，碧桂园搞机器人了。更有越来越多房企旗下的物业公司上市了，而且市值超过其地产母公司。
2020年，碧恒万三家巨头均在这方面有所布局。
万科年报显示，除了传统的开发业务和物业服务，公司在物流、商业、长租公寓、酒店及冰雪度假等业务上的布局已见成效。
万科董事会主席郁亮在业绩发布会上表示，2014年，万科租赁住房开始大规模布局，目前已成为中国最大的集中式长租公寓企业。
再如：万纬物流，经过6年多的努力，已经搭建了全国性的仓储物流网络。万科总裁祝九胜说：“华东地区每两颗费列罗巧克力就有一颗出自万纬冷链物流园。”
恒大则是在多元化的路上继续前行。恒大董事局主席许家印在2020业绩发布会上宣布“新恒大”到来。他解释说，“新恒大”实际上是恒大由单纯地产业务向“多元产业+数字科技”的转型。对于汽车业务，许家印透露，恒大汽车今年年底将进行试生产，明年会大量交付。
尽管目前碧桂园的机器人业务尚未盈利。但碧桂园总裁莫斌表示，有信心建筑机器人和机器人餐厅，在明年全面实现盈利。相信机器人对主营业务的支持是非常强大的。“
目前，在建筑机器人方面，碧桂园的机器人博智林在研建筑机器人 46 款，其中 18 款已投入商业化应用。截至 2021 年 2 月，已在超过 15 个楼盘中开展试点应用，累计应用施工面积达 80 万平方米。
想换赛道不容易
不得不说，对任何一家房企来说在，转型都是件难事。郁亮曾经直言，很难找到一个和房产赚钱前景相当的行业。要么利润率不及房地产开发，要么规模不够大。
在2020年业绩发布会上，三家企业都花了相当的篇幅阐述其新业务。但目前，对任何一家企业来说，房地产开发仍然是收入的绝对主要来源，各种副业，无论科技含量多高、前景多广阔，也都还“不成气候”。
年报数据显示，去年，碧桂园集团97.1%的收入来自物业销售，恒大集团收入约97.5%来自房地产开发，万科来自房地产及相关业务的营业收入占比 95.9%。
过去这些年，各大房企一直在努力谋求转型，但激进的去地产化转型大多以失败告终。最后，拼的依然是融资能力、拿地规模以及周转速度。
曾经大刀阔斧“去地产化”转型的万达集团去年以来又重新活跃于土地市场，连续在江苏盐城、贵阳、四川自贡、眉山、甘肃兰州等地拿地。似乎有重回住宅市场的迹象。
去年以来，房地产行业多了一系列可能影响行业整体发展的新规则，包括房企融资“三道红线”、房贷集中度“两条红线”以及重点城市土地供应“两集中”政策。一系列刚性约束面前，房企可能不得不撕掉“高增长”的标签，考虑真正的转型发展。
出现调整最快的可能是企业的财务数据。2020年，万科净负债仅18%，远低于“净负债小于100%”的监管要求。面对净负债率会不会太低、影响发展的问题，郁亮回应称，万科不追求过低净负债率，40%这条线是过去相当长时间坚守的。有时候净负债率低一点，那是为了等待机会，比如今年土地集中供应问题，要求企业的资金实力具有很大的弹性。18%的净负债率，可能正是为了等待市场出现此类变化的机会。
来自：国是直通车
编辑：陈昊星
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