上世紀60年代美國土地經濟學家威廉·阿隆索(William Alonso)將區位邊際均衡和區位邊際收益等空間經濟學概念引入區域研究提出競租理論,構建了都市土地價值與便利性(通勤成本)之間的權衡關係。幾十年來,競租模型一直被奉為都市與區域研究領域的經典理論。但隨著全球都市區域的興起,這一基於都市“單中心”假設並關注都市“綠地開發”的經典理論在實踐中的適用性不斷受到挑戰。
在國家自然科學基金專案的共同資助下,高金龍副研究員及課題組成員分別從都市和都市區兩個尺度,開展了都市存量土地再開發和農村住宅用地利用狀態的實證研究,發現距離在城鄉建設用地轉型過程中依然重要(圖1)。但是,在中國“投機性都市主義”(speculative urbanism)下存量土地再開發的功能具有非常顯著的“地產導向”(property-oriented)和“規模敏感”(size sensitive)特徵,即轉型期都市更新的功能選擇更傾向於房地產開發,而這種功能選擇在很大程度上受地塊規模的影響(圖2)。
圖1南京都市存量工業用地(左)與蘇南宅基地(右)轉型的空間分异
圖2南京都市存量工業用地轉型的“地產導向”與“規模敏感”
在都市區尺度,囿於城鄉二元戶籍和土地利用制度的影響,特定城鄉連續體(urban–rural continuum)農村宅基地的利用效率呈現出“逆競租曲線”(inverted bid‐rent curve)的空間形態,即越靠近城鎮化地區的宅基地利用效率反而越低(圖3)。特別是,受新型城鎮化和鄉村振興戰畧的雙重影響,農村住房正在經歷由“居住空間”向“身份象徵”的轉變,擁有農村宅基地成為農村集體經濟組織成員的“身份認同”(identity),導致農村宅基地在利用上出現“代際更替”(intergenerational succession)現象(圖4)。
圖3蘇南農村宅基地利用效率的“逆競租曲線”形態
圖4蘇南農村宅基地利用效率的“代際更替”
本研究旨在補充而非挑戰阿隆索的經典競租模型,競租曲線最初的靈感來自馮·杜能(von Thünen)的農業區位論,是基於完全競爭土地市場的假設。而中國的城鄉建設用地市場並不完全符合理論原型中的假設,囙此在實際的轉型發展過程中會呈現出不同於競租曲線的特殊規律特徵。除功能和價格外,包括中國獨特的土地制度和國家治理結構等外生因素,也對城鄉建設用地轉型過程具有重要影響。囙此,在都市土地利用轉型研究中可以將公權力等統一作為競租人的“支付意願”,而農村土地利用轉型研究則需要統籌考慮各種政策不確定性帶來的潜在收益和機會成本。
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