現在上證指數雖然剛上3000點,但很多權重股的估值並不低,貴州茅臺的市盈率(TTM)已經接近18年年初,處於過去10年裏的高位區。想想如果後面真有所謂的大牛市,茅臺的估值能到多少?
五糧液的估值和茅臺相仿,在家電業整體低迷的背景下,格力電器和美的集團的估值也基本體現了自己的業績。格力是過去8年的次高位,美的則是過去5年的次高位,它們近期的最高位都是在2018年年初,那之後開啟了歷史第二大熊市。茅、五、格、美,他們的市盈率(TTM)全部都高於2015年6月,那個月上證指數的最高點是5178點!
深市的三大權重股估值都已經不在低位,傳說中的牛市要靠誰拉起來呢?權重板塊裏,現在明顯還處於估值低位的只有銀行和地產。昨天分析了銀行股的估值,今天聊一聊地產股吧。
房地產的第一個景氣週期,從98年貨幣化分房開始算,到2004年為止,這是全面鼓勵發展房地產行業的時期;
第二個景氣週期是從2005年到2008年,這是調控逐步陞級的時期,萬科借此取代中海成為龍頭老大,並牢牢地穩固了自己的地位;
第三個景氣週期時間很短卻意義深遠,就是2009年,全面放開各種限制,號召買房就是愛國,從那之後房地產就開始妖魔化了;
第四個景氣週期從2010年持續到2015年,直接上行政手段,如同當年鯀在治水,積蓄的房價從2016年開始全國性氾濫,一發不可收拾;
第五個景氣週期從2016年到現在,房價全面補回之前幾年的漲幅,並形成慣性上漲,如果用波浪理論來形容,當下房地產正處在5浪後期;
和家電、白酒等行業相似,地產現在沒有行業機會,只有企業機會,以後的估值會越來越銀行化,做地產股需要一顆大心臟。
做地產股的人,喜歡用前幾年的銷售來推算當前及未來的業績,其實現在能算出來的只是2、3年前所售貨值結算到現在的收入,但在地價上揚、限價普遍的大背景下,地產公司的利潤率早已發生變化(隨著開發商手裡低價土地的去化,利潤率會越來越低),以此為依據來推算地產股的未來估值,無異於“刻舟求劍”。
更何况,地產的報表都是精心修飾過的,很多企業的實際情況可以參考那些關了美顏的主播們。當年融創收購佳兆業的時候,竟然稽核出來200多億隱藏的負債(比當時佳兆業的市值還高出一倍多),由此可見一斑。選股要看企業的長期品行,短期數據的真假很難分得清的,看著這種數據重倉甚至滿倉滿融去做地產股,你就是賭神[很贊]
還有一種觀點,說是即便地產公司不再買地了,僅靠現在的結利,未來幾年的利潤也比當前的市值高。這其實更沒有意義,企業不清算,再高的股息,能分到投資人手裡的錢有多少?現在看起來很高的利潤,分攤到幾年還能剩多少?
作為一個有23年經驗的前地產從業者,從投資的角度,我不看好地產這個行業,但其中的好企業還是有階段性機會的,畢竟其他行業現在也普遍不太景氣,大部分還不如地產。但即便是被看好的地產企業,其未來的長期估值也很難再回到十年前那種狀態了,畢竟在政策性住房為主導的“長效機制”作用下,沒人知道十年之後還有多少商品房用地可以賣給開發商(深圳的土地規劃中,未來只有40%的地是用於商品房開發的)。
重倉地產股的人,有幾個會拿著手裡的地產股十年都不賣?偷把雞就走的散戶都明白的事,大資金看不清楚嗎?有一個和“刻舟求劍”一樣著名的成語,叫做“掩耳盜鈴”。