2017年初次買入新城控股，單純公司經營和報表角度看，過去兩三年新城無疑是十分優秀的。良好的地價房價比、優秀的管理層，狼性強悍的執行力、雙輪驅動+快周轉模式，然而就在公司飛速發展之時，一隻很黑很黑的天鹅出現了，讓人唏噓，也讓人疑惑，股價由45跌到今天的收盤的25.5元/股，面對不確定性，現時市場已經給出相對的價格補償，至於是否足够那就見仁見智了。
個人持有新城，先說說個人的一些看法：
1，公告的有息負債大概是900億，其中短期借款5.9億，一年內到期的長期借款95.28億，一年內到期的應付債券94.97億，長期借款345億，應付債券283億；另外錶外負債260億。公司貨幣資金456億。得益於公司負債結構期限比較合理，不拿地情况下個人估算每月大概回流60億左右現金，外加出事後第一時間出售項目收回101億現金。哪怕融資持續打不開局面，應付債務問題應該是問題不大。
2，已售未結2959億平米、權益可售貨值5800億，一個只要交樓就能保障今明兩年的業績，另一個能保障明年6月份前不拿地銷售依然能維持。個人認為要是明年6月後融資依然不能打開局面，那麼新城的銷售就會銜接不上了。
3，吾悅廣場是個好東西。要是不認可這個觀點，那麼就沒必要買新城的股票。分享吾悅廣場裡面的一些數據：2017年之前開業的11家吾悅廣場2018年年平均租金9111萬，同比2017年增長29%，2019年上半年平均租金5331萬，同比增長23.72%；2017年開業的12家吾悅廣場，2019年上半年平均租金3741萬，同比增長20.67%；2018年開業的19家吾悅廣場，2019年上半年平均租金3661萬，培育期縮短or議價能力提升？大多看上去跟18年開業的也不逞相讓。上半年已開業44家總建築面積410萬平米，可出租面積251萬平米。現時在手119家，全部開業後估算總建築面積大概1100萬平米，可出租面積680萬平米左右。
這裡有必要再展開一下吾悅廣場資金沉澱問題，扣除3家輕資產項目，統計了2017開業的9家吾悅廣場總投資額是189億，（包括南京鼓樓吾悅廣場無住宅配套）房地產累計銷售金額是226.4億。扣除輕資產渭南，2018年開業的18家吾悅廣場總投資額是365億，（包括昆山無住宅配套）房地產累計銷售金額448億。2019年開業的吾悅廣場截止中報總投資額是602億，房地產累計銷售金額是418億…吾悅廣場得以快速複製拓展的原因似乎上面數據能解析的大概。
4，公允價值變動問題，有人說這是虛增利潤。但我卻不這麼認為的。一個是同行龍湖華潤那些普遍也是這樣處理，新城只是按慣例操作。二個是中報為例已完工物業的帳面價值也就340億，相當於一家10萬平米的吾悅廣場8.1億對應折合是多少錢一平米？我認為是沒問題的。
5，費用錯配糾正的問題由於公司突然刹車，明年報表上的利潤可能反而會提升。
6，公司2019年存貨2112億，竣工未售的成屋才53.5億，擔心三四線去化問題的朋友可留意這個滯銷的房子數據。擬開發成本240億，開發成本1819億；這些對應的契约負債高達1723億，這個數據占比我覺得也是比較厲害的，兩個字：高效。