近幾年,日本已經成為中國人海外地產投資的熱點區域,與此同時,良好的投資環境、2020年東京奧運會等等,也是日本房地產的一針強心劑,吸引了不少中國人來日購置房產進行投資。然而,對於大多數中國買家來說,日本並不是一個十分熟悉的國度,要在這裡完成買房投資這樣一件重要的事情,自然要事先做好瞭解。今天,為您簡單介紹一下日本房產的類型,以及投資時如何選擇房型。
日本的房子多是獨棟建築,即使是公寓,一般也只有一棟。大致歸類為六種,價格由低到高是:
1、低層公寓
木質結構,輕量鋼鐵構架的准耐火構造,一般2層比較多,從構造上看,建築費低,房租便宜,沒有電梯,沒有管理人員,管理費低。普遍月租5萬日元左右。
2、團地
集中建設的公寓住宅樓,多是政府集中建設,位於交通不便的郊區,現時空置率最高的就是這種。類似於中國的福斯社區。
3、高層公寓
鋼筋混凝土,耐火構造,高層住宅,隔音性高。建築成本較高,房租比團地要高,有電梯,有管理人員,管理費較高。普遍月租8-10萬日元左右。
4、木造獨棟
機器貓中的大雄家,蠟筆小新家,就是這種。適合一大家居住,少有出租的。
5、高層塔式公寓
比普通高層公寓要高很多,命名時喜歡加個Tower,多位於絕對中心地段,除了電梯和管理人員,多有健身房、會客廳等,向豪華飯店看齊。普遍月租25-35萬日元左右。
6、別墅
不同於木造獨棟,這個更近似中國所說的別墅,面積大(占地面積多大於200平米),鋼筋混凝土結構,內部裝修豪華。日本最知名的高級住宅區是大田區的田園調布,有很多藝員政客居住。
以上房型,新的叫做新築,舊的叫做中古。現在的日本,是即泡沫時代後,房產投資最熱的時代。其中一個原因是因為華人介入,香港臺灣是初期主力,大陸則是近兩年開始漸漸反超。不同於澳大利亞加拿大等移民國家,日本政府對於外國投資者,在政策稅金上一視同仁。不論是日本人還是外國人,最適合投資的房型都是中古公寓(二手公寓)。現在的日本,即使是東京都心的新房,價格和京滬深也是沒法比的。
那麼多房屋類型,中古公寓是相對來說最值得投資的,主要原因有如下幾點:
1、性價比最高
中古公寓的魅力首先在於,它的價格要便宜的多。一般來說,以新房價格的七八成就可以買到10年屋齡的中古公寓。雖說屋齡10年,但內部設備還是新的,日本人對物品保養的非常到位。只要做個大掃除、換張牆紙,就與新房無異了。而且子啊出租時,中古公寓和新築公寓價格相差不大。
2、可選範圍廣
新房可供選擇的數量非常有限,一般符合條件的房子可能只有1到2處。東京就這麼大,沒有那麼多的新房再規劃。如果拘泥於購買新房,那很有可能要犧牲掉個人偏好。而各式各樣的中古公寓在同一區域裏同時出售的很多。比如,2017年6月在涉穀賣出的新房是22處,但中古公寓卻賣出了777處。
3、可先瞭解現狀
知己知彼,不做盲目決策。投資也好,自住也好,先問自己兩個問題,一是“什麼樣的人會住進來呢”,二是“這裡的物業管理怎麼樣”。如果住在同一公寓裏的人貭素不高,或者公寓裏滿是修繕金未繳的住戶,那麼公寓的資產價值就會顯著降低。