作者|Ellie來源|PropTech研習社（ID:cv_seal）
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40億美元現金+47億美元債務
SOHO中國賣價總額未變
黑石為什麼現在買？
SOHO為什麼現在賣？
在紛繁複雜的商業世界中，我們如何抽離出一個視角客觀看待真實世界？如果把圍繞在SOHO中國私有化事件上的各種猜想剝離開來，事情也許可以這麼簡單。
一切的猜想都來自名人效應所引發的吃瓜心態。當我們補齊這個交易的買家視角，你會發現這不過是一筆精明的買賣。
站在賣家視角，撇去老潘夫婦的名人效應之後，SOHO中國最有價值的是旗下所剩的幾棟辦公大樓。
站在買家視角，出手40億美元私有化SOHO中國，對於黑石來說不過是今年第二大的一筆交易。（傳送門：《外資PE抄底北上廣深：90天花300億買了8起商辦寫字樓》）
早在這之前，黑石就以47億英鎊（約合430億人民幣）的價格從高盛手中收購英國最大學生公寓運營商IQ公司，430億的收購金額比私有化SOHO中國這筆要多出近150億人民幣。
路透社今天爆出消息後，SOHO中國股價應聲大漲37.58%，創下了21個月來的新高。對於賣家老潘而言，這不是個壞消息。
這具體是一筆怎樣的交易？
路透社援引知情人士透露，黑石集團於今年二月初與SOHO中國進行了獨家談判。黑石集團向SOHO中國提出的私有化報價為每股6港元（合0.77美元），這一價格較SOHO中國1月份3.03港元的均價溢價近100%。
現時，潘石屹和張欣夫婦一共持有SOHO中國63.93%的股份。路透社報導稱潘石屹和張欣夫婦計畫在與黑石達成交易後仍保留少量股份。
此外，黑石集團還將捕手SOHO中國的債務。SOHO中國2019年中報顯示，截至2019年6月底，SOHO中國的債務為人民幣326.8億元（約合47億美元）。
40億美元現金+47億美元債務，也就是說總額為87億美元，與去年傳聞的80億美元收樓消息，沒有太大出入。（傳送門：《外資「跑步」抄底中國：黑石欲接盤SOHO，潘石屹早有布局？》）
如果該筆交易順利達成，這也將成為黑石集團迄今為止在中國市場上最大的一筆押注。那麼最值得關注的其實是黑石這筆交易背後的投資邏輯，黑石為什麼要現在出手？
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起底交易邏輯：黑石40億美元火速出手
只因中國防疫做得好？
去年10月底，香港萬得通訊社曾曝出SOHO中國正考慮以80億美元出售中國的寫字樓權益。財新新聞隨後曝出第一筆交易正在進行中，買家是黑石和新加坡政府投資公司（GIC）組成的買方團，出售的資產是光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及上海SOHO復興廣場三個項目。
彼時，SOHO中國方面表示不予置評，但也表示，集團會不時探討商業地產市場環境及潜在交易機會。
時隔四個月，真正買家終於浮出水面。此外，消息面也從SOHO中國出售資產轉變為出售整個公司。
路透社援引知情人士透露，收購公司比單獨收購其房地產項目要簡單得多，這將為黑石完成交易提供更大的確定性。
那麼，黑石為何要收購SOHO中國？潘石屹為何急於出手？
對此，某業內資深人士告訴PropTech研習社，黑石集團在亞太區房地產領域的彈藥充足，因為募集到的資金總歸要投出去，所以找到品質好的物業就出手了。（傳送門：《資管規模首次突破500000000000美元，黑石靠什麼給LP賺錢？》）
黑石於2018年成功募集第二只亞洲機會型房地產基金（BREP Asia II），募資總額高達71億美元
那這筆交易劃得來嗎？
如果算上黑石還需要承擔的47億美元債務，這筆交易的總收購價格約為87億美元，平攤下來，每棟物業的收購價也超過70億人民幣。
上述資深人士表示，這筆投資單純從物業增值角度未必是一項好的投資，但是從黑石投資資產組合的保值策略，以及對沖其他非覈心區域高風險的物業投資來說，還是一個不錯的選擇。
SOHO中國8棟物業的位置都不差，大部分都屬於覈心型資產（core assets），也有覈心增益型資產（core +）。對於黑石來說，總歸是可以保值增值，也能賺取一個穩定的租金回報率。
“黑石這次果敢出手，也是縱觀全球，放眼亞洲市場後，覺得還是中國的防疫做的最好，就把錢砸向中國了吧。全球經濟增長放緩的大環境下，中國覈心都市的房地產也成為了外資的避風港。”
然而，外商眼中的這個“香餑餑”的近况不容樂觀。
財報顯示，2018年，SOHO中國的營業收入為20.89億元，淨利潤為19.25億元。縱向對比，2018年淨利潤還不足2012年高峰期的五分之一。2019年上半年，SOHO中國實現營業收入10.66億元，較去年同期增長約5.56%。但淨利潤只有5.67億元，遠低於去年同期的11.11億元。
所以，對於這筆交易，大部分網友都覺得潘石屹很值，SOHO中國可以全身而退。
SOHO中國急於出手的資產，為何到了黑石這裡就成為了避風港？
上述這位資深人士表示，首先黑石的募資能力很强，資金成本比國內低很多。至於黑石未來出售時的估值溢價，這得看黑石的退出時點，如果看3-5年後，物業的漲幅肯定還是有的。眼下唯獨黑石捕手後的租金能否上漲是未知數，現在來看未來1-2年租金上漲的可能性較低。
“但是黑石在投資領域就是風向標的作用，他們不太關注租金回報率，當下疫情過後，他們選擇果斷出手就是看好中國經濟的中長期韌性。基於商業地產市場，尤其是北京上海辦公大樓市場的穩定，哪怕是租金的微微下降對於我們測算模型裡面的最終退出的IRR或者投資回報率來說影響不大。”上述資深人士稱。
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起底黑石亞洲佈局
近年來偏愛覈心增益型資產
黑石集團最新發佈的財報顯示，截至2019年底，黑石集團管理資產規模已達5711億美元，涉及私募股權、房地產、對沖基金和信貸。其中，房地產基金的資產規模約1632億美元，超過私募股權和信貸業務，成為黑石集團管理規模最大的業務。
黑石集團管理資產構成（來源：黑石集團2019年四季報）
從不動產的投資策略來看，黑石房地產業務主要分為三種策略：機會型（Opportunistic）、覈心增益型（Core +）和不動產債權型（Delt）。
而近期，外媒報導黑石集團最新投資策略為“在全球範圍內購買資產，並根據需要修復資產，收取租金或最終出售房產”。此外，黑石已經從覈心增益型（Core +）投資者那裡募集了294億美元資金。
儘管黑石集團的重點仍放在其規模更大、風險更高的機會型基金上，但“覈心增益型（Core +）”投資策略可能有助於吸引養老基金等機構投資者的投資，近年來，養老基金已將數十億美元投資於低風險房地產。
單從投資回報率來看，黑石集團的覈心增益型基金的投資回報率並不算低。
黑石財報顯示，截至2019年12月，黑石集團的覈心增益型基金年收益率約為9.2%，而機會型基金的年收益率則為17.6%。自2014年以來，黑石推出了三支覈心增益型基金，其所有覈心增益型基金均為開放式基金。
黑石資產組合投資表現（來源：黑石集團2019年四季報）
其實，黑石集團對覈心增益型（Core +）基金的重視由來已久。黑石的多位高管曾表示想要提高覈心增益型（Core +）基金的占比。
早在2014年，時任黑石首席執行官的史蒂芬·施瓦茨曼（Stephen Schwarzman）曾表示公司可能會將覈心增益型（Core +）基金提高到1000億美元以上。
到了2018年，黑石集團前房地產業務負責人兼現任總裁喬納森·格雷（Jonathan Gray）曾表示，“覈心增益型（Core +）基金的收入可能從2.5億美元增長到10億美元。
與過去相比，黑石近期對覈心增益型（Core +）基金給予了更多的關注。
近日，據華爾街日報報導，黑石已斥資逾27億美元收購220套租賃物業，其中大部分位於日本東京和大阪。這筆融資僅占黑石最新募集的294億美元的覈心增益型基金的10%。
據外媒報導，黑石集團及其機構投資者看到了日本低端住宅市場的穩定。此外，日本房地產公司與其他資產最大的區別在於沒有任何到期日，由此黑石不會面臨任何出售房產的壓力。
除了日本，黑石集團自2006年起進入印度市場，已在印度投資了150億美元，其中包括私募股權投資以及房地產投資。
在過去的18個月中，黑石集團在印度投資了60億美元。在印度，黑石已經收購了一家影子銀行，以及汽車零部件製造商和包裝材料公司。
黑石集團去年在印度最大的一筆交易是收購Indiabulls real estate Ltd（IBREL）商業房地產投資組合的剩餘股份，收購完成後，黑石將完成控制這項資產。此外，黑石集團與其開發商合作夥伴Embassy Group共同創立了印度首個房地產投資信託（REIT）。
黑石集團首席執行官兼聯合創始人施瓦茨曼曾表示，從長遠來看，黑石是看好印度市場的，黑石印度公司將專注於物流地產投資。
在韓國市場，2016年，黑石集團以4500億韓元從Mirae Asset手中收購了首爾資本塔樓（Capital Tower）。
2019年，黑石集團通過其亞洲覈心增益型基金收購了Taubman Asia（塔爾曼亞洲）韓國公司50%的股權。
至於中國市場，自2008年黑石完成第一筆投資起，據不完全統計，黑石在中國房地產市場累計投資額接近300億元，投資範圍囊括了辦公大樓、購物中心以及綜合體。其中，大部分投資發生在2018年以後。
近兩年，黑石加快了在國內收購物業的步伐，單就2019年一年，黑石已經撒出了200億收樓。
PropTech研習社同樣發現，一向喜歡收購不良資產的黑石集團，在近幾年更傾向於收購一二線都市覈心地段的優質物業。
而黑石集團近期表示，隨著新型冠狀病毒衝擊全球金融市場，導致公司價值被嚴重低估，黑石在全球範圍內的收購計畫將不斷增加。
如今，黑石集團豪擲40億美金收購SOHO中國，表明在全球經濟增速放緩的大環境下，黑石集團對全球第二大經濟體充滿信心。