金秋買房好時機來了嗎

為了完成今年的業績,9、10月份各房企會展開一輪拼殺,“以價換量”將成為開發商的殺手鐧。可以預見,未來一段時間內,促銷活動輪番上演,市場交易活躍程度會明顯改善。房企最為重要的“搶收季”已然到來,在經歷了大半年的成交低潮後,今年秋季樓市註定不同於以往。在這種情況下,其實意味著購房時機已經到來。

為了完成今年的業績,9、10月份各房企會展開一輪拼殺,“以價換量”將成為開發商的殺手鐧。可以預見,未來一段時間內,促銷活動輪番上演,市場交易活躍程度會明顯改善。

現象:開發商搶跑“金九”

房企最為重要的“搶收季”已然到來,在經歷了大半年的成交低潮後,今年秋季樓市註定不同於以往。

有迹象表明,9月份樓市開盤數量較之前有了較大幅度的新增。據上海搜房數據監控中心截至9月5日統計,2014年9月預計開盤的商品住宅將達46個(其中公寓項目37個,別墅項目7個,另有2盤同時推出公寓和別墅),環比8月34個的最終開盤數上浮33.33%。

業內人士分析指出,9月是傳統的樓市旺季,也是開發商抓緊推盤的時機。對於想衝擊2014年銷售業績的開發商而言,“金九銀十”無疑是下半年最重要的銷售期,因而各樓盤紛紛入市搶佔市場。

據瞭解,現時除了恒大、中海等房企年度銷售目標已經完成七成而無壓力之外,而大多數房企在今年接下來不到4個月的時間裏“要拼命”。結合研究機構公佈的數據,本刊房地產研究中心發現,包括綠地、萬科、龍湖、招商、金地、遠洋等,在接下來的時間裏必須“出大招”才能完成今年的目標。

業內人士分析指出,現時開發商最有效的策略是以價換量。始於7月底的地方政府出手刺激樓市,曾讓開發商對市場一度抱有幻想,不願過早出手採取降價措施來換取業績。但事實證明,8月樓市持續低迷,除了降價促銷,很難找到更有效的辦法,於是開打“價格戰”,已讓各房企毫無心理壓力。

而記者發現,有少數開發商在促銷方面確實已不再“羞答答”。通過調查發現,滬上有不少樓盤紛紛給出了額度不等的現金優惠措施,金額從幾萬到十幾、二十萬元不等。這相對於一個月前類似於“毛毛雨”的9.9折,已經有了明顯的讓步。

利好:政府出手刺激樓市

地方政府在出手刺激樓市,加之信貸政策的鬆動,樓市利好不斷。

截至目前,全國47個限購都市中僅剩不到10個都市仍在堅守,業界預料限購的全面放開或是大勢所趨。根據公開資料顯示,截至9月8日,全國47個限購都市中,共有27個都市通過官方通路公佈放鬆限購,10個都市默認取消限購,包括北京、上海等四大一線都市在內的10個都市現時暫無消息稱放鬆限購。

而對於未來政策的變化趨勢,中國指數研究院有關分析人士指出,限購鬆動範圍有望進一步擴大。在中央“分城施策”的原則指導下,放寬甚至取消限購的都市數量仍將新增,至今年年末,預計僅一線都市繼續堅守限購,其他城市將更多將需求釋放的決定權交由市場。

信貸政策出現了鬆動。上海“我愛我家”市場部有關人士告訴記者,現時滬上各商業銀行房貸審批速度已經大大加快,此前拖了3、4個月的房貸現時已經全部發放完畢,而新審批的房貸,也能够保證在半個月內完成各項手續。此外,與此前動輒上浮房貸利率做法截然不同的是,利率水准也有所下降,優惠房貸重新出現,幅度在5%左右。

信貸政策有所鬆動,這有助於購房者釋放購買力。某金融蒐索平臺對全國23個重點都市近400家銀行房貸利率的監測資料顯示,8月房貸市場有一定的鬆動迹象。首套房房貸利率出現下跌,但仍普遍執行基準至基準上浮5%左右的利率。貸款額度比較充足,放款不再“排長隊”。二套房利率仍然未出現明顯下調迹象,但多地房貸放款速度有所加快,房貸申請難、放款難現象得到一定緩解。對此現象,業內人士分析指出,這有助於釋放市場購買力,“今年上半年樓市交易狀況持續低迷狀態,除了市場預期調整導致購房者陷入觀望狀態而導致交易量下滑之外,銀行房貸‘關閘’也導致購買力下降。”德佑地產市場研究總監陸騎麟如是說。

單獨放開限購政策,對樓市刺激作用有限,囙此在未來一段時間內,採取更多措施鼓勵金融機構支持首套房貸,將成為下一階段各地政府促進房地產市場回暖的重要手段之一。

策略:大膽侃價理性購房

不管是買新房還是二手房,都不要忘記詢問有無讓利的可能。

記者瞭解到,現時二手房市場掛牌價已逐漸回歸理性。以上海閔行古美社區小戶型二手房為例,三個月前出自該社區的65平方米的二手房掛牌價在175萬元左右,而現時同樣的房源,掛牌價已經回落到165萬左右。相關機構統計資料也證實了這種現象的存在,上海二手房指數辦公室公佈的資料顯示,2014年8月,上海二手房指數為2919點,比7月下降21點,環比下跌0.71%,跌幅環比擴大0.18個百分點,二手房指數跌幅連續兩個月擴大。

在上海新興城區,二手房價格回落現象更為明顯。有業內人士指出,新型城區內一手房降價跑量,銷售力度大,分流了一定客源,囙此導致買賣雙方開始博弈降價空間,急售的二手房個案議價甚至達15%。

房價的回落,已經成為全國性現象。根據上海易居房地產研究院針對全國288個都市房價走勢跟踪監測發現,房地產價格下滑不僅在深度有進一步加深,而且在廣度上也出現了擴大的趨勢,8月份一手房價格指數下滑的都市達到153個,相比7月份又新增了5個。

面對這樣的市場狀況,購房者是否可以出手買房?在“買漲不買跌”心理作用下,大多數購房者可能會選擇觀望。但記者發現,當前市場雖然處於下滑過程中,但經歷長達半年多調整之後,已經完成“築底”過程,加之會有更多房企出於完成全年目標考慮,會採取以價換量策略,因為這會導致未來市場交易活躍程度會明顯提高。在這種情況下,其實意味著購房時機已經到來。

不管是買新房,還是買二手房,購房者都可以大膽“侃價”。對於二手房而言,現階段掛牌價與實際成交價之間存在一定的議價空間,而這也往往是賣家有意為之,設定一個較高的價位,然後等待買家還價,你來我往直至雙方都能接受的價格水准,所以購房者應該主動還價。而對於新房來說,雖然售樓處號稱已經降價,但實際上對於有誠意的買家來說,還是有機會獲得優惠。當然,這需要購房者講究侃價時機和技巧。

不過需要注意的是,在樓盤讓利促銷面前,購房者不能失去理性而衝動消費。雖然房價震盪下行,有些價位已經回落,但整體仍然偏高,所以購房者還是應該堅持理性消費理念,不能因為買房而影響自己的生活質量,甚至債臺高築。

本文標題: 金秋買房好時機來了嗎
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