開便利商店,如何選擇合適商圈?

便利商店開發的成功與否,其中的商團調查與店址評估,佔有十分重要的地位。商圈,意指在便利商店坐落的地點所能够交易的範圍、規模。經營一家成功的便利商店,其所需要的條件很多,不過,商圈好壞對營運成功的影響力,可說是關鍵,因為地點好壞直接影響便利商店營運的成功率,達60%。囙此如何選擇一個好的商圈,對便利商店日後的經營發展,有很大的影響。

便利商店開發的成功與否,其中的商團調查與店址評估,佔有十分重要的地位。

一.商圈確定

通過商圈調查,可以預估便利商店座落地點,可能交易範圍內的住戶數、消費水準、流動人口量、營業額;通過實地評估,就店鋪地理位置的便利性、人的動線與流量、車的動線與流量、接近性、視覺效果等,判斷該點是否適合開店,這樣才不致因為盲從而貿然開店,得不償失。

商圈的意義及其重要性

商圈,意指在便利商店坐落的地點所能够交易的範圍、規模。例如徒步區的店可能是方圓300米,鄉鎮地區則可能是方圓1000米(購物不方便、缺乏競爭等因素),視具體狀況而定。故商圖的選擇必須謹慎,且要調查清楚,方能開創自我的生存空間。

一般而言,涵蓋面越大,表示商圈愈大,但實際上,在預開設店的周圍一定有競爭店,經營業績將會被競爭者所瓜分,所以對商圈的評估,並非一成不變,事實上是充滿了變數,評估時必須面面俱到。經營一家成功的便利商店,其所需要的條件很多,不過,商圈好壞對營運成功的影響力,可說是關鍵,因為地點好壞直接影響便利商店營運的成功率,達60%。囙此如何選擇一個好的商圈,對便利商店日後的經營發展,有很大的影響。

商圈的類別

商圈的變化,時時牽動著業績的發展,囙此在開店時,商圈的設定异常重要。

1.商圈設定分類

商圈的設定大致上可分為兩種型態。

(1)徒步為主的商圈。徒步為主的商圈,例如商業區、住宅區等,以店為中心,半徑約300米,以走得到且快速方便為主。(2)車輛動線為主體的商圈,例如交叉路口附近及郊外主幹路上,此種商困大多設定於郊外或下斑路線上,有方便的停車空間及良好的視覺效果,可滿足流動車輛所需的商品。

2.商困以區域大小的分類

以區域的大小加以分類,則有下列幾種型態。

(1)鄰近中心型。其商困的設定大約在半徑200—500米左右,即徒步商圈,此類型商圈分佈在每個地區人口較密集的地方或商業集中地。

(2)地區中心型。其商團的設定一般在半徑1千米,人們稱之為生活商圈。

(3)大地區中心型。此為地區中心更廣的商圈。

(4)副都市型。通常指公共汽車路線集結的地方,可以轉換車,而形成交通集會地。

(5)都市型。商圈可涵蓋的範圍,可能是整個都市的四周,其交通流或人潮流的層面,可能來自四面八方。

商圈的特性商圈的特性

若依通常的習慣,常將實地環境分成下列幾種。

1.住宅區

住宅區內的戶數基本上須達10佃戶左右,如以1戶4人來計算,則人數將達4000人左右。

2.教育區

教育區及附近有大、中、小學等學校,其中以私立學校較為理想,因其學生大多比較有錢,消費層次比較高。當然,也不能忽視補習班,補習班的集中區將更理想。

3.辦公區

辦公區指寫字樓林立的地區,一棟寫字樓內的員工人數可能超過一二幹人,尤其寫字樓內的上班族外食比例非常高。

4.商業區

業區指商業行為集中的地方,由於過路客的新增,形成各種商店聚集之處。

5.娛樂區

娛樂區指以休聞消費為主的商圈,通常玩樂之後,需要補充體力。

由上述不難發現,住宅區的顧客群較為穩定,而且一般性的消費、業績也較固定,如再加上交通主動脈的配合,因為新增部分的外來客,將使該區的業績有上升的可能。

商圈店址調查要點與評估

店址選擇的好壞,在開店戰畧中是至關重要的。

失敗店的主要因素有以下三點:

(1)地點選擇失敗;

(2)不熟練的評估人員致使調查的資料與判斷不准;(3)許多連鎖本部為了達到開店數量的目標而開店,囙此產生了許多失敗店。由上述因素可以發現,商圈實地調查及評估準確是十分重要的。大體而言,便利商店在開店之前,對於實地調查工作應精心細緻。如考慮設店出人的人口流量多少、附近有幾家同類店或不同類店、其營業情形如何、商品的內容如何、價位的高低等,均是衡量的重點。1.商圈實地調查的要點

(1)開店地點周圍住戶的情形,亦即所謂的居民居住條件,其範圍有以下幾類。

①住宅的種類:

A.單身住宅;

B.普通社區住宅(分大、中型);

C.它;公寓(分電梯大樓、普通公寓);

D.高級住宅區。

以上的住宅種類都適於開設便利商店,但貧民區、老人住宅區,則不太適合。

②住戶的構成。便利商店的客戶群以10—30歲的青壯年為主,單身男女尤其重要。如以職業類別來看,司機、工廠上班者,藍領及白領階層以及服務業人員,都是比較理想的對象。

(2)商團內有助於便利商店設立的設施,有下列幾種:

①中小型企業(內部沒有餐廳);

②中大型醫院;

③大學、專科及高中職校;

④24小時的大、中型工廠(三班制);

⑤消防隊、警察局、市政府;

⑥公園及廣場;

⑦車站附近;

⑧大型集中住宅區;

⑨其他。

(3)商困未來發展的具體考慮如下:

①地區內人口及戶數的新增;

②新設車站的計畫;

③學校的建設計畫;

④馬路新設、增設及拓寬計畫;

⑤社區住宅的興建計畫。

(4)商國內的競爭性。商圈內的競爭性,指的是區城內有大型店、同類店或商業聚集較多時,要先確定是否還有設店的空間。

2.評估

評估對便利商店的成敗關係很大。一般而言,評估是開店前必要的工作,以國內而言,大多是靠有經驗的人員的經驗來論定,囙此評估的結果可能各不一樣。不過普遍來說,調查經驗豐富的老手,比起剛加入評估工作的新人,其評估的結果的準確度優於後者。

評估過程中,數據化、定量化評估數據,是非常重要的,可將人為干擾的因素减至最低。

下麵我們將討論一下評估工作的方法。

在地點位置詳細圖中,可瞭解周圍250米內交通、道路、住宅及公共場所的位置關係,進而判斷該點的位置是否理想。

方法如下:中心點為欲開的便利商店的位置,而3條圓虛線由內而外各代表50米、150米、250米的範圍,可將250米內的道路、住宅及公共場所標注在國內,再進行分析與判斷。

將車輛動線標示清楚,這時設立地點附近的相關位置,清清楚楚,可以很清楚地判斷哪一點比較有利,其車輛的動線是在哪裡彙集,廣告效果哪一個比較理想,哪裡停車較方便等。

最後再把距離內的商圈標注清楚,就可以很清楚地判斷該點是否可以設店了。

本文標題: 開便利商店,如何選擇合適商圈?
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